Как выбрать помещение под цветочный магазин

Что здесь решает место, а что решает не место

Место в цветах решает не всё. Это меньше, чем у аптеки, и это надо сказать сразу, потому что часть гайда дальше — про то, что от адреса не зависит, но меняет требования к адресу.

Почему не всё. Товар у цветов не одинаковый. Букет за 2 500 ₽, собранный одним человеком, и букет за те же 2 500 ₽, собранный другим, — это два разных букета, и покупатель это видит. Он возвращается к тому, у кого получилось лучше, и ведёт туда же мужа, подругу и коллег. Аптека так не работает: там один и тот же нурофен в одной и той же упаковке, и выбирать не из чего, кроме расстояния.

Три вещи двигают ваш результат не слабее аренды:

Закупка. Цветок портится. Разница между тем, что вы выбрасываете 10% купленного и 25%, съедает больше денег, чем разница в 500 ₽ за метр аренды. В третьем разделе видно, насколько именно.

Флорист. Он не продавец. Он собирает букет, и от того, как собрал, зависит, придёт человек второй раз или уйдёт к соседу. Это самая большая статья расходов — больше аренды почти вдвое.

Доставка и заказы. Часть выручки приходит заказами: человек не заходит в магазин вообще, он пишет или звонит, и букет везут по адресу. На эту часть место не влияет никак — курьеру всё равно, красивая у вас витрина.

От места зависит другое — всё, что покупают в самом магазине. Это люди, которые шли мимо, увидели цветы через стекло и зашли. Не «планировали купить и искали, где», а увидели и вспомнили повод. Непроходное помещение обнуляет эту часть целиком, и заменить её нечем: ни закупкой, ни флористом, ни рекламой. Вы можете быть лучшим флористом района за глухой стеной, и об этом никто не узнает.

Отсюда разделение: адрес решает, сколько человек увидит ваши цветы через стекло и зайдёт. Флорист и закупка решают, придёт ли этот человек второй раз и сколько из купленного вы выбросите. Первое вторым не заменяется: за глухой стеной флористу некого удерживать.

Кто покупает цветы, когда и откуда приходит

Три источника, и они устроены не так, как в большинстве розницы.

Прохожие вечером. Основа. Букет несут домой, на встречу, в гости, на свидание. Поэтому цветы покупают с 17 до 22, а не в девять утра: никто не берёт букет по дороге на работу, чтобы таскать его весь день по офису. Это разворачивает требование к стороне улицы на 180 градусов по сравнению с кофейней. Кофейне нужна утренняя сторона, от дома к метро. Цветочному — вечерняя, от метро к дому. Один и тот же перекрёсток даёт кофейне отличный адрес, а цветочному на той же стороне — пустой.

Жители рядом. Люди, которые знают, что здесь цветочный, и приходят целенаправленно, когда появился повод. Это работает в радиусе примерно 300 метров — четыре минуты пешком. Дальше за букетом от дома не идут: цветы не лекарство, потребность не острая, и по дороге попадётся другой цветочный или магазин, где цветы стоят у кассы. Для сравнения: у аптеки радиус 500 метров, потому что с температурой человек всё-таки дойдёт; у кофейни 200, потому что за кофе дольше двух минут не идут.

Люди с поводом. Школа, ЗАГС, роддом, театр, вокзал, кладбище. Это не жители и не прохожие. Это люди, у которых повод привязан к конкретному зданию и конкретному часу. Одна школа в двухстах метрах — это 1 сентября, которого без неё просто не будет.

Четвёртый источник — заказы и доставка — к месту не привязан вообще, и в порог его закладывать нельзя. Если посчитать доставку, окажется, что подходит любой адрес, в том числе подвал во дворе. Считаем без неё, а доставка идёт сверху.

Главное следствие для выбора адреса: круг вокруг двери описывает меньшую часть вашего спроса. Основной счёт в цветах — не круг, а линия: сколько людей проходит мимо вашей двери вечером по вашей стороне улицы. Человек, который живёт в 800 метрах, но каждый вечер идёт домой мимо вашей витрины, — ваш покупатель. Человек, который живёт в 200 метрах и ходит домой другой улицей, — нет.

Считаем порог: сколько людей должно проходить мимо двери

Здесь по шагам выводится главное число. Каждый шаг — умножение или деление.

Считаем на формате: 25 м² на первом этаже с витриной и входом с улицы, холодильная камера внутри, два флориста посменно по одному в смене, работа без выходных с 9 до 21, крупный город. Ваши суммы будут другие — цепочка та же.

Шаг 1. Сколько магазин тратит в месяц

25 метров — это минимум, в который влезают холодильная камера, рабочий стол флориста и торговый зал, где 8 марта одновременно стоят несколько человек. Про каждое из этих трёх — в шестом разделе, там же видно, почему меньше не выходит.

Коммунальный счёт здесь больше, чем у соседнего магазина такой же площади. Холодильная камера работает круглосуточно круглый год, летом к ней добавляется кондиционер в зале. Это не комфорт, а условие, при котором товар доживает до продажи.

Шаг 2. Сколько остаётся с одной покупки

Средний чек — 2 500 ₽. Наценка 150%, то есть цветы, купленные за 1 000 ₽, продаются за 2 500 ₽.

2 500 ÷ 2,5 = 1 000 ₽ закупочной стоимости в чеке

Кажется, что ваши здесь 1 500 ₽, то есть 60% чека. Это неверно, и разницу съедает следующий шаг.

Шаг 3. Списание — статья, которой нет у соседей

Цветок портится. Часть купленного вы выбросите, не продав. При списании 15% из купленного на сумму X до продажи доживает 0,85X. Значит, чтобы продать цветов на 1 000 ₽ закупки, купить надо больше:

1 000 ÷ 0,85 = 1 176 ₽

Эти лишние 176 ₽ — цветы, которые вы оплатили и выкинули. Их платит каждый проданный букет.

Шаг 4. Упаковка

Крафт, лента, флористическая губка — около 100 ₽ на букет.

Шаг 5. Что остаётся с чека

1 176 + 100 = 1 276 ₽ переменных расходов на один чек.

2 500 − 1 276 = 1 224 ₽ с одного чека

Это 49% чека, а не 60%, которые обещала наценка. Разницу забрало списание.

Шаг 6. Сколько нужно чеков

262 500 ₽ ÷ 1 224 ₽ = 215 чеков в месяц

215 ÷ 30 = 7,2 чека в день

Выручка на этом пороге — 215 × 2 500 = 537 500 ₽ в месяц. Это точка, где вы выходите в ноль. Ниже — доплачиваете за право работать.

Налоги здесь не считаны: на пороге безубыточности прибыли нет, значит нет и налога на неё. Если у вас режим, где налог берётся с выручки, добавьте его в расходы — порог поднимется.

Шаг 7. Сколько нужно людей

Житель крупного города покупает цветы примерно полтора раза в год. Это 0,125 покупки в месяц — один человек даёт вам один чек раз в восемь месяцев.

215 ÷ 0,125 = 1 720 человек, каждый из которых все свои покупки цветов делает у вас.

Шаг 8. Соседи

Все свои покупки у вас не будет делать никто: рядом работают другие цветочные. Если в 300 метрах, кроме вас, есть ещё три точки, людей делят четверо.

1 720 × 4 = 6 880, округляем — около 6 900 человек

Шаг 9. Из людей — в поток мимо двери

Эти 6 900 — не жители круга. Это разные люди, которые регулярно оказываются у вашей двери: кто-то живёт рядом, кто-то ходит мимо с работы, кто-то выходит из метро. Человек, идущий вечером домой одной и той же дорогой, проходит мимо вас примерно 20 раз в месяц.

6 880 × 20 = 137 600 проходов в месяц

137 600 ÷ 30 = около 4 600 человек в сутки мимо двери

Шаг 10. Считаем не всех, а вечерних и по своей стороне

Утренний поток к метро в этот счёт не входит вообще: эти люди идут на работу и цветы не берут. Вечерний кусок — примерно треть суток.

4 600 ÷ 3 = не меньше 1 500 человек с 17 до 22, в сторону жилья, по вашей стороне улицы

Итог

Обратная проверка: 4 600 человек в сутки × 30 дней ÷ 20 проходов = 6 900 человек. 6 900 ÷ 4 точки = 1 725 человек ваши. 1 725 × 0,125 покупки = 216 чеков в месяц. 216 × 1 224 ₽ = 264 000 ₽. Расходы 262 500 ₽ закрыты.

Если цветочных рядом другое количество

На каждую цветочную точку в 300 метрах, включая вашу, нужно примерно 1 150 человек в сутки мимо вашей двери. Отсюда таблица:

Деление поровну — допущение грубое: точки не равны, магазин с сильным флористом заберёт больше. Но оно не врёт в вашу сторону, и это важнее. Если считать, что вы возьмёте больше своей доли, подходящим окажется любое помещение.

На чём горят. Соседа считают по вывеске «Цветы», а конкурент — это любая дверь, за которой продают букеты. Ведро с розами у кассы в супермаркете, стойка в переходе, павильон у остановки, магазин подарков с холодильником в углу — всё это забирает вашу импульсную покупку, а в таблицу соседей человек их не вписывает.

Десять дней, которые дают четверть года

7,2 чека в день — среднее по году, и в цветах среднее по году не значит почти ничего. Ни один день не выглядит как среднее.

За год порог — 215 × 12 = 2 580 чеков. Около четверти из них приходится на десять дней: 8 марта и два дня перед ним, 14 февраля, 1 сентября, День матери, предновогодние дни. Своё соотношение вы увидите после первого года, но порядок виден уже сейчас.

2 580 × 25% = 645 чеков за десять дней, то есть по 65 чеков в праздничный день.

Остальные 1 935 чеков растянуты на 355 дней: 5,5 чека в обычный день.

65 против 5,5 — это разница в двенадцать раз в одном и том же помещении, с тем же флористом и тем же залом.

Отсюда два разных требования к одному и тому же помещению, и второе люди не закладывают вообще.

Обычный день — это требование к потоку. 5–6 чеков надо взять из тех 4 600 человек, что проходят мимо.

Праздничный день — это требование к самому помещению. 65 чеков за день, из них большая часть за несколько часов. Значит нужно: куда поставить вёдра с запасом на три дня вперёд, где будут стоять люди внутри (8 марта холодно, очередь на улице не выстоит и уйдёт к соседу), как утром разгрузится машина с товаром, где физически поместится второй и третий флорист за одним столом.

Помещение, идеальное для будней, 8 марта не отработает — и потеряет четверть годовой выручки за три дня. Это не то, что можно доделать потом: третьему флористу нужны квадратные метры, а метры в договоре уже записаны.

Что должно быть снаружи двери

Витрина, а не вывеска

Человек не планировал покупать цветы. Он увидел их через стекло и вспомнил повод. Витрина в цветах работает вместо рекламы и вместо вывески, потому что продаёт сам товар: цветы видно с двадцати метров, и они узнаются мгновенно.

Значит: витринное остекление в человеческий рост, на улицу, а не во двор. Глухая стена с дверью и табличкой убивает импульсную покупку целиком, и её нечем компенсировать. Аптеке всё равно, что видно через её стекло: за лекарством идут по вывеске и по нужде. Магазину одежды витрина нужна, но у него товар не кричит с улицы так, как ведро пионов.

На чём горят. Витрину закрывают снаружи, и в объявлении этого нет. Припаркованные вплотную машины, рекламный щит, будка, дерево, крыльцо соседнего входа, наружный блок кондиционера соседа, зимой — сугроб, который сюда сгребают всю зиму. Проверяется одним способом: встать на противоположной стороне и посмотреть, видно ли внутрь помещения с двадцати метров и с угла дома.

Сторона улицы и направление

Считать надо не «сколько людей прошло», а сколько прошло вечером и в сторону жилья. Одна и та же улица даёт два разных адреса, и разница между ними — это разница между 1 500 нужными людьми и нулём.

Проверяется только ногами, вечером, у самой двери. Что показывает дневной подсчёт, для цветов не значит ничего.

Поводные объекты рядом

Школа, ЗАГС, роддом, театр, концертный зал, вокзал, кладбище. Каждый из них меняет не проценты, а структуру вашего года:

• Школа в 200 метрах— это 1 сентября, один из десяти дней из четвёртого раздела.
• ЗАГС— это пятница и суббота, каждую неделю, круглый год.
• Роддом— это будни днём и другой чек: букет встречающего дороже обычного.
• Театр или концертный зал— вечер выходного, и покупка происходит за полчаса до начала.
• Кладбище— родительские дни, другой товар и другой чек, и под него надо держать отдельный ассортимент.

На чём горят. Здание есть, а работает ли оно — не проверили. ЗАГС, закрытый на ремонт на полтора года, — это минус выходные. Школа, которую расселили под капремонт, — минус 1 сентября. Спрашивать надо прямо на месте, у людей, которые там работают: не переезжают ли, не закрываются ли.

Соседи-цветочные: не всегда минус

В цветах сосед иногда работает на вас, и это редкость. У метро, у рынка, у кладбища цветочные стоят рядами, и ряд притягивает целевую поездку: человек едет туда, где выбор, а не туда, где одна дверь. В таком месте четыре соседа могут давать вам больше людей, чем вы получили бы в одиночестве.

В спальном дворе тот же сосед — чистый минус: он просто делит ваши 6 900 человек, и делит по таблице из третьего раздела.

Поэтому соседей считают не числом, а по типу места. Вопрос, который надо себе задать: люди приезжают сюда за цветами или проходят здесь мимо цветов? Если за цветами — ряд помогает. Если мимо — каждый сосед вычитает.

До скольки открыта дверь

Главные часы цветочного — с 17 до 22. Если вход идёт через бизнес-центр, торговую галерею, крытый рынок или двор с воротами, которые закрываются в 20:00, вы теряете не «часть вечера», а половину обычной выручки. Восстановить её нечем: товар не станет продаваться днём оттого, что вечером закрыто.

Проверяется до договора одним вопросом: до скольки открыт доступ к двери, кто его закрывает и что происходит с ним 8 марта, когда торговать надо с шести утра до полуночи. Ответ «ну, договоритесь с охраной» означает «нет».

Куда встанет курьер

Выручка по заказам от места не зависит — кроме одного: может ли машина или курьер подъехать к двери, забрать букет и уехать, не стоя в очереди с покупателями. Пешеходная зона без подъезда, двор со шлагбаумом, набережная без остановки — всё это отрезает именно ту часть выручки, которой вы собирались компенсировать слабый поток.

Отдельно: если это павильон или киоск, а не помещение в доме

Заметная часть цветочной торговли стоит не в домах, а в киосках и павильонах: у метро, у рынков, у переходов. Здесь появляется требование, которого нет ни у одного арендатора помещения в доме.

Если киоск или павильон стоит на городской или государственной земле — а у метро, у рынка, у остановки это почти всегда так, — размещать его можно только в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, которую разрабатывает и утверждает орган местного самоуправления (Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ, статья 10, части 1 и 3). Договор аренды у вас может быть с кем угодно. Право стоять на этом месте даёт не он, а включение объекта в схему.

Если же земля или здание частные, схема тут ни при чём: порядок размещения устанавливает собственник (часть 7 той же статьи), и всё держится на договоре с ним.

Отсюда первый вопрос по любому павильону — чья земля под ним. Если городская, спрашивать надо до денег и письменно: включён ли этот конкретный объект в схему размещения и до какой даты.

Что должно быть внутри помещения

Цветочный — это не только торговля. Внутри 25 метров идёт производство: цветы принимают, обрезают, ставят в воду, хранят на холоде, собирают в букеты, и после этого остаётся мокрый мусор. Отсюда четыре требования к помещению, которых нет у соседних ниш, и каждое из них ломает сделку уже после подписания договора.

Холодильная камера

Это не «подсобка» и не «холодильник», а два-три квадратных метра отдельного объёма с полом, который выдержит, стеной, у которой можно шуметь, и выделенными киловаттами. Из 25 метров она съедает десятую часть, и торговый зал считается уже без неё.

Без неё цветы стоят в тепле и не доживают до продажи — списание растёт. Что это значит в деньгах, видно из третьего раздела: при списании 25% вместо 15% с чека остаётся не 1 224 ₽, а 1 067 ₽, и порог поднимается с 215 чеков в месяц до 246. В людях это считается по цепочке из третьего раздела в обратную сторону: 246 ÷ 0,125 = 1 968 человек, × 4 точки = 7 872, × 20 проходов ÷ 30 дней = 5 250 человек в сутки мимо двери вместо 4 600. Лишние 650 человек в сутки, которых на этом адресе может просто не быть.

Мощность. Компрессор камеры работает круглосуточно круглый год и берёт киловатты постоянно, а в момент пуска — заметно больше. Летом к ней добавляется кондиционер в зале: в жару цветы в торговом зале погибают за день. Если выделенной на помещение мощности мало, а часть её уже занята освещением и кассой, вы либо не ставите камеру, либо выбиваете дополнительную мощность — это срок и деньги, о которых в объявлении не пишут.

Спрашивать надо не «есть ли электричество», а сколько киловатт выделено на это помещение по документам.

Шум. Камера — это компрессор, который работает и ночью, и стоит он в нежилом помещении жилого дома, то есть под чьей-то квартирой или за чьей-то стеной. Ночью в квартире тихо, и компрессор слышно. Дальше сценарий известный: соседи сверху жалуются, приезжают с замером, и вы либо переносите камеру и делаете шумоизоляцию за свой счёт, либо не включаете её ночью — а именно ночью она и должна держать температуру. Спор этот вы ведёте уже после того, как подписали договор и вложились в ремонт.

Смотреть надо, куда упирается стена, у которой встанет камера: соседнее нежилое помещение, лестница, глухой торец — или чужая спальня. И что находится прямо над этим местом.

Вода и слив в самом помещении

Не санузел за стеной, не кран на этаже, не «в конце коридора». Раковина со сливом рядом с рабочим столом флориста.

Воду в вазах меняют каждый день. Стебли подрезают под водой. Вёдра моют после каждой партии. Двадцать пять вёдер вымыть и залить заново — это часа полтора у крана ежедневно. Если крана в помещении нет, флорист вместо сборки букетов носит вёдра по коридору, и вы платите ему 70 000 ₽ за перенос воды.

Завести воду можно, но это отдельные деньги и отдельное согласование, и узнавать про это надо до подписания, а не после. Проверяется одним вопросом по телефону и одним взглядом на месте.

Для сравнения: аптеке раковина нужна ради санитарной нормы, магазину одежды вода не нужна вообще. Здесь вода — расходный материал производства.

Куда уходит мокрый мусор

Цветочный производит мусор, которого нет ни у оптики, ни у канцтоваров, ни у подарков: обрезки стеблей, гниющая зелень, вода. Он тяжёлый, мокрый, ежедневный и пахнет через два дня.

Дворовыми контейнерами жилого дома пользоваться вам, скорее всего, не дадут: мусор магазина к дому отношения не имеет, за его вывоз договариваются и платят отдельно. Плюс лужи и лепестки у входа — их видит каждый жилец, каждый день.

Расторжение договора цветочному чаще приходит не из-за шума, а из-за жалоб на запах и грязь у подъезда. Договориться, куда и за чей счёт уходит мусор, надо до подписания: после подписания вы уже не сторона в переговорах, а тот, кому ставят условия.

Зал, который переживёт 8 марта

Из четвёртого раздела: 65 чеков в праздничный день против 5–6 в обычный. Что это требует от планировки:

• место под тройной запас вёдер, и это не «угол», а несколько квадратных метров, которые в обычный день стоят пустыми;
• место, где люди стоят внутри — в марте очередь на улице не выстоит;
• возможность разгрузить машину утром: где она встанет и сколько метров нести коробки;
• физическое место за столом для второго и третьего флориста.

Помещение «одной кишкой» шириной два метра всё это не даёт, сколько бы метров в нём ни было по бумагам.

Цена за метр: где ваш потолок

Проверяется последним, но у цветов есть две особенности, которых нет у соседей.

Потолок ниже, чем подсказывает наценка. Наценка 150% выглядит как 60% в вашем кармане, а после списания остаётся 49%. Каждые лишние 500 ₽ за метр на 25 метрах — это 12 500 ₽ в месяц, то есть 10 дополнительных чеков в месяц, которые надо взять из того же потока людей. Десять лишних метров площади по 3 500 ₽ — это 35 000 ₽ в месяц и 29 дополнительных чеков.

Как считается ваш потолок. Подставьте цену в расчёт из третьего раздела. При 6 000 ₽ за метр аренда 25 метров — 150 000 ₽, расходы вырастают до 325 000 ₽, порог поднимается с 215 чеков в месяц до 266, а требование к потоку — с 4 600 человек в сутки до 5 700. Это не «дороже на треть», это другой адрес.

Позиция в торге у цветочного слабая, и это надо знать заранее. Вы шумите камерой круглосуточно, льёте воду, оставляете мокрый мусор и лепестки у входа, а 8 марта у вас очередь и машина с товаром в шесть утра. Собственник первого этажа в жилом доме это понимает, и аптеке он сдаст охотнее. Что можно положить на свою сторону: вы делаете ремонт под воду и электричество, то есть вкладываете в чужое помещение; вы работаете каждый день без выходных; у вас нет ночной торговли и алкоголя. Проговорить это стоит прямо в разговоре о цене.

Порядок такой: сначала место, потом цена. Цену можно обсуждать, поток мимо двери — нет.

На чём горят. Цена в объявлении почти всегда без коммунальных платежей, а у цветочного разрыв больше обычного: камера круглосуточно круглый год плюс кондиционер летом. Спрашивать это надо по телефону, до выезда, и спрашивать цифрой за прошлый месяц, а не «сколько примерно».

Если ваши числа другие

Цепочка из третьего раздела собрана из семи чисел. Поменяйте любое — пороги сдвинутся. Считать надо по своим.

Списание. Самое чувствительное число, и оно не про место. При 15% с чека остаётся 1 224 ₽ и порог 215 чеков в месяц. При 10% остаётся 1 289 ₽ и порог падает до 204 чеков. При 25% остаётся 1 067 ₽ и порог растёт до 246 чеков — это плюс 650 человек в сутки мимо двери. Свою цифру вы узнаете только после трёх месяцев работы, но заложить её в требования к адресу надо заранее, и лучше закладывать худшую: первый год списание всегда выше.

Средний чек. 2 500 ₽ — это магазин у дома в обычный день. Чек задаёте не вы, а то, за сколько берут букет люди вокруг. Если у вас это 1 500 ₽, цепочка пересчитывается целиком: закупка в чеке 600 ₽, с учётом списания 706 ₽, плюс упаковка 100 ₽, остаётся 694 ₽ вместо 1 224 ₽ — и порог поднимается с 215 чеков в месяц до 378. Почти вдвое, от одного числа. За какие деньги здесь берут букет, видно в ближайших цветочных.

Частота покупок. Полтора раза в год на жителя — это среднее, в котором и тот, кто покупает цветы каждый месяц, и тот, кто не покупал ни разу. Поток считается делением на эту частоту, поэтому ошибка вдвое двигает требование к потоку тоже вдвое. Здесь не надо округлять в свою пользу.

Зарплата. 70 000 ₽ на флориста — это крупный город. В другом городе цифра другая, и разница ещё в том, собирает человек букеты сам или только продаёт готовые. Прибавка 10 000 ₽ каждому — это 20 000 ₽ в месяц и 16 дополнительных чеков.

Аренда. 3 500 ₽ за метр — середина для формата «у дома». У метро на первой линии — в разы больше. Считать надо по конкретному адресу.

Число проходов мимо двери. 20 раз в месяц у одного человека — это будни, дорога с работы. У точки прямо у выхода из метро цифра выше, на тихой прогулочной улице сильно ниже, и тогда суточный поток нужен другой. Проверяется только счётом на месте в разные дни недели.

Число цветочных рядом. По таблице из третьего раздела, а не по «четыре» из примера. И считать по типу места: в цветочном ряду соседи могут работать на вас.

Порядок пересчёта: сложите свои расходы → разделите на то, что остаётся с чека → разделите на 30 → это порог в чеках в день. Дальше: месячные чеки ÷ 0,125 = люди; × число цветочных точек = ваш круг; × 20 ÷ 30 = поток мимо двери в сутки.

Что можно проверить самому, встав на адрес

Это делается глазами и ногами за один-два вечера. Расчёт это не заменяет, но снимает половину адресов до того, как вы начали ими заниматься.

Посчитайте людей вечером, у самой двери. Не в полдень и не в субботу днём. Встаньте в будний день с 18 до 19 и считайте тех, кто прошёл по вашей стороне улицы в сторону жилья. Умножьте на пять — получите оценку вечернего куска с 17 до 22. Сравните с таблицей из третьего раздела: при четырёх цветочных рядом нужно 1 500 человек за эти пять часов, то есть около 300 в час. Если за час прошло сорок — дальше можно не считать.

Посчитайте ещё раз в субботу. Цветочный живёт на выходных не так, как на буднях, и адрес, где в субботу пусто, вы увидите только так.

Посмотрите, откуда и куда идут эти люди. Из метро к домам или из домов к метро. Из офисного центра или из подъездов. Это разные люди с разной вероятностью купить букет: человек, выходящий с работы к дому, — ваш; человек, идущий на работу, — нет.

Встаньте напротив и посмотрите на витрину. Видно ли внутрь с двадцати метров. Что стоит перед стеклом: машины, щит, будка, дерево, крыльцо. Видно ли дверь от угла дома, с той стороны, откуда идут люди.

Обойдите 300 метров и посчитайте, где ещё продают цветы. Не только вывески «Цветы»: ведро у кассы в супермаркете, стойка в переходе, павильон у остановки, магазин подарков с холодильником. Каждая такая дверь идёт в таблицу.

Определите тип места одним вопросом. Люди приезжают сюда за цветами или проходят мимо цветов? От ответа зависит, вычитаются соседи или помогают.

Найдите поводные объекты и зайдите в них. Школа, ЗАГС, роддом, театр. Спросите на месте, работают ли они, не закрываются ли на ремонт, не переезжают. Одно такое здание меняет структуру вашего года.

Проверьте, во сколько закрывается дверь. Придите в 21:30. Работает ли вход, открыт ли двор, не заперты ли ворота, есть ли свет. Спросите охрану, администратора, соседних арендаторов.

Посмотрите на стену, у которой встанет камера. Что за ней и что над ней. Если чужая квартира — это будущий разговор с жильцами, и лучше начать его до договора.

Спросите про воду и мусор у соседних арендаторов, а не у собственника. Как у них с водой, куда они выносят мусор, кто и как об этом договаривался. Соседи скажут то, чего не скажет объявление.

Узнайте, был ли здесь цветочный раньше. Это самое ценное, что можно выяснить про адрес, и стоит это один разговор с продавцами в соседних магазинах. Закрывшаяся цветочная точка в том же помещении означает, что кто-то уже завёз камеру, нанял флориста и не вытянул. Причина почти всегда в одном из требований выше, и её надо найти до того, как вы наступите на неё вторым.

Сколько это работы

Один подбор помещения под цветочный — около трёх недель от первого разговора до отчёта.

Объём здесь берётся из устройства ниши. Считать надо не круг, а поток мимо конкретной двери, и отдельно вечерний и отдельно по стороне улицы — значит одну и ту же улицу приходится проходить дважды, в разные часы. Конкурент — не только вывеска «Цветы», значит соседей приходится собирать поимённо, включая ведро у кассы в супермаркете. Внутри помещения стоит производство, значит каждое помещение проверяется на воду, киловатты и стену для камеры отдельно, и по бумагам этого не видно.

Что было сделано:

• Район проверили целиком, а не пару торговых улиц: посчитали, сколько людей проходит по каждому куску, и отдельно — сколько из них идёт вечером в сторону жилья. Больше половины кусков отпали на втором вопросе: людей там достаточно, но идут они утром и в другую сторону.
• На оставшихся кусках нашли 58 предложений об аренде.
• По всем 58 позвонили. Спрашивали три вещи, которых в объявлении нет: сколько киловатт выделено, есть ли вода и слив внутри, до скольки открыт доступ к двери. Четыре помещения оказались уже сданы, ещё два собственник отказался сдавать под цветы — из-за воды и мусора.
• По 19 адресам разбирались, куда выходит дверь и что стоит перед витриной. Семь отпали: вход со двора, из цоколя или витрина закрыта снаружи.
• На 8 адресов съездили. Замеряли фактическую площадь, смотрели, куда встанет камера и что за стеной, есть ли раковина со сливом у рабочего места, куда встанет машина с товаром, где будут стоять люди 8 марта. На двух адресах фактическая площадь разошлась с объявлением.
• Поток считали на месте, вечером, отдельно по каждой стороне улицы, и отдельно в будни и в субботу.
• Соседей собрали поимённо в 300 метрах от каждого финального адреса, включая супермаркеты с цветами у кассы и павильоны у остановок. Число получилось в полтора раза больше, чем вывесок «Цветы».
• Обошли поводные объекты рядом и уточнили, работают ли они и не переезжают.
• По трём финальным адресам посчитали расходы, порог в чеках и расчётную выручку — отдельно для каждого: при разной аренде и разном числе соседей порог у них разный.
• Через две недели прошли по списку заново: предложения аренды живут около двух недель.

Из 58 предложений подошли 3. Отклонено 55:

Как посмотреть на объявление

Порядок такой, чтобы отсеивать дёшево: сначала то, что нельзя изменить, потом то, что можно обсудить.

Если адрес прошёл всё это, посчитайте по нему экономику отдельно: расходы при этой аренде, порог в чеках, расчётную выручку при этом потоке. Смотреть надо не на «сходится или нет», а на запас над порогом. Запас в цветах нужен больший, чем в других нишах, по двум причинам. Первая: четверть года вы делаете за десять дней, и один сорванный праздник — это минус месяцы обычной работы. Вторая: списание в первый год выше, чем в расчёте, потому что вы ещё не знаете, сколько чего заказывать, — и порог в первый год выше того, что вы посчитали.