Как выбрать помещение под спортивный клуб

Насколько в клубе решает место

Примерно наполовину. И решает оно не так, как в магазине.

Место не приводит вам покупателя с улицы. В спортивный клуб не заходят потому, что проходили мимо и увидели вывеску. Человек решает дома, один раз, и потом ездит по одному и тому же маршруту три раза в неделю. Место решает не «зайдёт ли он», а «будет ли он ездить сюда весь год».

Это ключевое отличие клуба от всей остальной торговли на первых этажах. Абонемент покупают один раз, а платят за него двенадцать раз. Клуб живёт не на первом платеже, а на одиннадцати продлениях. И каждое продление зависит от того, есть ли до зала дорога, которую не лень повторять в феврале, в темноте, после работы.

Наравне с местом решают две вещи, которых в месте нет.

Срок набора базы. Клуб выходит на свои восемьсот-девятьсот членов за 9–14 месяцев, и все эти месяцы платит полную аренду. Магазин работает на выручку с первого дня, кофейня выходит на неё за месяц. У клуба между открытием и точкой, где он перестаёт терять деньги, лежит год. Этот год надо чем-то оплатить, и это не про место — это про то, сколько денег у вас осталось после ремонта.

Цена входа в помещение. Под клуб помещение всегда переделывают: душевые, вентиляция на весь объём зала, полы под свободные веса. Смета на эту переделку сопоставима с годовой арендой, а в цоколе отличается от первого этажа на миллионы. Плохое место убивает клуб медленно, через отток. Плохое помещение убивает его сразу, ещё до открытия, сметой на ремонт.

Поэтому в клубе выбор адреса — это два разных решения подряд: сначала хватает ли вокруг людей, потом можно ли в этих стенах вообще сделать зал. Второе отсеивает жёстче первого.

Откуда в клуб приходят люди

Два источника, и оба — не с улицы.

Живут в пешей доступности. Основа. Пятнадцать минут пешком, это примерно километр. Столько человек согласен проходить регулярно, а не однажды.

Доезжают за десять минут. На машине или на одном автобусе без пересадки. Пересадка убивает маршрут: раз в неделю человек её потерпит, три раза в неделю весь год — нет.

Поток мимо двери не участвует вообще. Прохожий не заходит в клуб. Ему для этого нужны сменная одежда, обувь, полтора часа времени и решение, принятое заранее.

Отсюда вывод, который для клуба верен, а для соседей по первому этажу неверен полностью:

У выбранного адреса из разобранного подбора улица заканчивалась тупиком: транзитом мимо не едет никто, машины во дворе стоят только жильцов. Для продуктового или для кофейни это отказ. Для клуба это две хорошие вещи сразу: за витрину на такой улице не переплачивают, и в восемь вечера во дворе есть куда встать. Клубу нужен не проезжающий, а приезжающий.

Час пик у клуба — с семи до десяти вечера в будни. Это ровно то время, когда у кофейни и продуктового всё уже кончилось. Утренний поток к метро, за который на первой линии дерутся и переплачивают, клубу не даёт ничего: в восемь утра люди едут на работу, а не тренироваться. Значит переплачивать за витрину на проспекте не за что. Платить стоит за другое: за остановку в пяти минутах и за то, чтобы во дворе было куда встать к восьми вечера.

Считаем порог: сколько людей должно жить вокруг

Здесь по шагам выводится главное число. Каждый шаг — деление или умножение, считается на телефоне.

Формат, по которому считаем: клуб 635 м² — тренажёрный зал, две групповые студии, раздевалки с восемью душевыми, ресепшн. Работа с семи утра до одиннадцати вечера без выходных. Абонемент 2 500 ₽ в месяц. Ваши суммы будут другие, цепочка та же.

Шаг 1. Сколько клуб тратит в месяц

Зарплаты больше аренды. Причина в режиме: клуб открыт шестнадцать часов без выходных, значит администратор на ресепшне работает в две смены, в зале весь день дежурит тренер, групповые программы ведут отдельные люди по расписанию, и убирать надо после каждого вечернего пика, а не один раз на ночь. Отсюда 920 000 ₽ и складываются: пять дежурных тренеров по 54 000 ₽ на шестнадцать часов и семь дней — 270 000 ₽; четыре администратора по 40 000 ₽ в две смены без выходных — 160 000 ₽; ведущие групповых занятий на две студии с утра до вечера — около 320 000 ₽; уборка в две смены — 80 000 ₽; управляющий — 90 000 ₽.

Третья статья тоже не похожа на розничную. Восемь душевых — это горячая вода все шестнадцать часов работы. Вентиляция качает объём зала, а не торговой комнаты. И тренажёры — расходник: тросы, обивка, подшипники, обслуживание по графику, а не по поломке.

Шаг 2. Сколько остаётся с одного абонемента

Клуб продаёт не товар, а месяц доступа. Товара, который надо купить у поставщика, здесь не существует: зал, тренеры и свет оплачены заранее и не зависят от того, пришёл человек сегодня или нет.

Переменного остаётся немного: комиссия за приём карты около 2% и вода, электричество и расходники на само посещение — ещё около 8%. Итого клубу остаётся 90%:

2 500 × 90% = 2 250 ₽ с одного абонемента в месяц

Магазин из каждой тысячи рублей выручки отдаёт большую часть поставщику, и своей остаётся наценка. У клуба почти вся выручка — своя. Обратная сторона ровно та же: у магазина расходы растут вместе с продажами, а у клуба они постоянные и одинаковы при девятистах членах и при ста. Тренер стоит столько же в пустом зале.

Шаг 3. Сколько нужно членов клуба

2 055 500 ₽ ÷ 2 250 ₽ = 914 действующих членов клуба

914 ÷ 30 дней = 30,5 оплат в день

Каждый день, включая выходные, клуб должен продать или продлить примерно тридцать абонементов. Не привести тридцать человек в зал — а получить тридцать оплат. Люди ходят чаще, чем платят, и наоборот: часть оплативших не приходит вовсе, и на порог это никак не влияет.

Налог на прибыль здесь не считан: пока клуб не взял порог, прибыли нет. А вот налог с выручки, если у вас такой режим, берётся все девять-четырнадцать месяцев набора базы — тогда, когда выручка уже есть, а порог ещё не взят. Для клуба это не поправка на пару процентов к порогу, а лишние деньги в самый пустой год. Добавьте его в расходы до того, как считать, сколько месяцев полной аренды вы вытянете.

Шаг 4. Из скольких людей берутся эти 914

В залах с абонементом занимается примерно каждый тридцатый житель, то есть около 3%.

914 ÷ 0,03 = 30 467 человек

Эти 3% проверяются на соседе, и проверить их стоит именно так. Если в километре живёт 88 тысяч, а настоящий клуб там один, на него приходится под 2 600 занимающихся. Столько в один зал не помещается — значит либо у соседа в вечерний пик очередь в душ и на стойки, либо доля занимающихся в этом районе ниже трёх процентов. И то и другое видно за один вечер, если зайти внутрь в восемь.

Шаг 5. Делим с соседом

Считать надо соседей в полутора километрах, а не в своём километре: у чужого клуба зона такая же, и его круг накрывает половину вашего. Клуб в полутора километрах от вас стоит в пятистах метрах от ваших жителей с дальнего края — для них он ближе, чем вы.

Если такой клуб с абонементом там есть, эти 3% делятся на двоих. Часть жителей уже ходит туда, и переманить человека, который уже занимается, дороже, чем привести того, кто не занимался никогда.

30 467 × 2 = 60 934, округляем вниз — 60 000 человек в километре

Это и есть ответ: в радиусе километра должно жить не меньше 60 000 человек — при одном настоящем клубе с абонементом в полутора километрах вокруг.

Проверка в обратную сторону: 60 000 × 3% = 1 800 занимающихся в зоне; делим на два клуба — 900 членов; 900 × 2 250 ₽ = 2 025 000 ₽ в месяц против расходов 2 055 500 ₽. Сходится в притык, с недобором в полтора процента. То есть 60 000 — это ровно порог, а не запас.

Почему километр, а не пятьсот метров и не три

Километр — пятнадцать минут пешком. Радиус здесь означает не «дойдёт», а «будет ходить весь год». Аптеке достаточно, чтобы человек с температурой добрёл до двери один раз; клубу нужно, чтобы тот же путь человек повторил сто раз. Дорога, которая надоела, отменяет абонемент, и это видно не в первый месяц, а в четвёртый.

Сверх километра зона расширяется транспортом: десять минут на машине или один автобус без пересадки. Дальше начинается территория, где человек выберет клуб у своего дома или у своей работы. Залов с тренажёрами в городе много, и ехать через район ради них никто не станет.

Поэтому километр здесь меряется не по прямой, а по тому, повторяем ли этот путь в темноте и в снег. Широкий проспект без перехода, железная дорога, промзона, длинный забор — это не «чуть дальше», это граница зоны.

Что меняет второй клуб рядом

Формула простая: 30 000 жителей на каждый клуб с абонементом в зоне, включая ваш.

Отсюда практический вывод. В зоне, где в километре живёт 88 тысяч человек, два клуба помещаются с запасом, а третий — уже нет: ему нужны 90 тысяч. Одна лишняя вывеска здесь стоит не «чуть хуже» — она стоит тридцати тысяч человек, а взять их негде: расширить круг нельзя, за километром человек выберет зал у своего дома.

Что меняет аренда

Каждые 100 ₽ за метр при 635 метрах — это 63 500 ₽ в месяц. Делим на 2 250 ₽ с абонемента: 63 500 ÷ 2 250 = 28 членов клуба, которых надо привести и удержать. Разница между 1 300 и 1 500 ₽ за метр — вдвое больше, 56 человек.

Потолок аренды: 1 500 ₽ за метр. Считается он так. При 1 500 ₽ аренда 635 метров — 952 500 ₽, расходы вырастают до 2 182 500 ₽, порог поднимается с 914 до 970 членов. 970 ÷ 0,03 = 32 333 человека, умножаем на двоих делящих зону — 65 000 жителей в километре вместо 60 000. То есть цена за метр здесь не «дороже на 15%», а другой район, которого может не оказаться.

Отдельно: 914 — это не первый месяц

Клуб набирает свои 900 членов за 9–14 месяцев и всё это время платит аренду целиком. 914 — число, на котором клуб перестаёт терять деньги, а не число, с которого он начинает. Считать надо не только порог, но и сколько месяцев полной аренды вы можете оплатить до него.

Само помещение: пять вещей, которые не обсуждаются

В большинстве ниш помещение — это площадь, вход и цена. У клуба помещение отсеивает больше адресов, чем район. Ниже — то, что закрывает вопрос насмерть, и рядом с каждым пунктом то, на чём здесь горят.

4.1. Площадь 600–900 м², и таких помещений почти не сдаётся

Снизу — набор зон. Меньше 600 метров придётся резать либо студии, либо раздевалки. Резать раздевалки нельзя, и это отдельный сюжет: загрузка клуба ограничена не залом, а душем в вечерний час пик. 914 членов не приходят одновременно, но с семи до десяти их приходит достаточно, чтобы очередь в душ стала причиной непродления. Тренажёр можно подождать пять минут, а мокрый человек в очереди ждать не будет второй раз.

Сверху — деньги. Лишний метр стоит 1 300 ₽ в месяц. Сто лишних метров — 130 000 ₽ в месяц, это ещё 58 членов клуба, которых надо где-то взять. Помещение «с запасом на будущее» вы оплачиваете каждый месяц весь срок договора, а срок у клуба длинный.

На чём горят. Помещений нужного метража в спальном районе физически почти нет. Первые этажи и цоколи нарезаны либо на отделы по 15–25 метров, либо на торговые галереи. В разобранном подборе из 46 предложений об аренде по площади прошли шесть — шесть на весь север района. А два, дошедших до финала, стояли в соседних зданиях и принадлежали одному собственнику.

Это ломает не сделку, а сам план поиска. Обычно выбирают лучший адрес из многих. Здесь наоборот: людей вокруг сколько угодно, а выбирать не из чего, и работа смещается с отбора адресов на переговоры по тем двум, что вообще существуют. И переговорную позицию надо строить, зная, что альтернативы у вас нет, а у собственника есть.

4.2. Высота потолка от 3,2 метра

Рама для приседа сама по себе 2,3 метра. Плюс человек, который поднимает штангу над головой. Ниже 3,2 метра зона свободных весов не размещается, и групповые занятия с прыжками не ведутся.

Это не запрет, это физический размер оборудования. Обсуждать его не с кем.

На чём горят. Высоту в объявлениях почти никогда не пишут. Её замеряют рулеткой на выезде — и узнают в последнюю очередь, после того как уже съездили. В разобранном подборе из шести помещений, дошедших до осмотра, два отпали именно так: 2,7 и 2,9 метра. Ни аптеке, ни пекарне, ни пункту выдачи высота потолка не важна вообще; здесь она отсекает адреса чаще, чем цена.

4.3. Ввод воды и электрическая мощность на раздевалки

Клуб без душевых не работает. Люди приходят до работы и после работы, и уйти после тренировки в той же одежде они не могут.

Восемь душевых — это горячая вода, слив и вентиляция на весь объём зала. Если воды в помещении нет, её тянут через всё здание: это отдельный проект, отдельные согласования и отдельная смета.

На чём горят. Строка в объявлении ничего не значит. «Вода есть» обычно означает раковину в санузле, а не ввод, который выдержит восемь душевых в вечерний час. Проверяется это выездом подрядчика, а не разговором. В разобранном подборе одно помещение из четырёх отпало именно по воде и мощности.

4.4. Перекрытие должно держать свободные веса

Стойки со штангами, блины и помосты — это сосредоточенная нагрузка в одной точке зала, а не равномерная по площади. Собственники это знают и часто отказывают сразу.

Это не закон, это расчёт конструктора и согласие собственника. Выясняется одним прямым вопросом до подписания и одним выездом с подрядчиком — а не после того, как оборудование куплено.

На чём горят. В разобранном подборе из двух финальных помещений собственник одного отказал именно по нагрузке на перекрытие. Дошло до финала — и отпало на последнем шаге, когда все остальные варианты уже были отброшены.

4.5. Что находится над залом и за стеной

Штанга, брошенная на пол в девять вечера, и музыка на групповом занятии — это шум и вибрация в чужую квартиру. Каждый день, а не однажды.

Договориться с соседом сверху по-хорошему не выйдет: он живёт над вами каждый вечер, а вы роняете железо каждый вечер. Разница с любым другим арендатором первого этажа здесь в частоте. Пекарня шумит утром один раз, магазин не шумит вообще, а у клуба самый громкий час совпадает с тем часом, когда сосед приходит домой и ложится спать.

Решается это деньгами и не всегда: плавающие полы, развязка перекрытия, тамбуры на входе в студию. Считать эту смету надо до подписания договора, потому что после подписания вы платите аренду и ремонтируете помещение одновременно. И считать её надо не «на всякий случай», а как обязательную строку: зона свободных весов под жилой квартирой без развязки пола — это переделка на второй год за свой счёт или съезд с потерей всего ремонта.

На чём горят. Спрашивают «жилой ли дом» и успокаиваются, если ответ «нежилая часть». Спрашивать надо иначе: что именно находится непосредственно над зоной свободных весов и что за стеной групповой студии. Аптеке безразлично, что у неё сверху. Клубу от этого зависит, будет ли он работать через год после открытия.

Первый этаж и цоколь: дешевле за метр не значит дешевле

Для большинства ниш цоколь — это просто хуже: витрины нет, вход по лестнице, людей меньше. Клубу витрина не нужна, и на этом многие останавливаются: раз поток не важен, берём цоколь, он дешевле.

Цифры из разобранного подбора. Два помещения по 635 м² в соседних зданиях. Первый этаж — 1 300 ₽ за метр, потолки 3,6 метра, отдельный вход с торца, вода и мощность есть. Цоколь с приямками — 1 400 ₽ за метр, потолки 3,3 метра, воду тянуть через здание, вентиляцию выводить на фасад.

По объявлению они выглядят почти одинаково. Разница в аренде — 63 500 ₽ в месяц. Разница в смете подрядчика — 4,2 млн ₽, потому что в цоколе иначе решаются три вещи сразу: вода, вентиляция на фасад и нагрузка на перекрытие под свободные веса.

Переплата отбивается пятью с половиной годами. Договор аренды подписывается на три.

Это не значит «цоколь нельзя». Это значит, что цену за метр в клубе нельзя сравнивать отдельно от сметы: два помещения с разницей в 100 ₽ за метр могут отличаться по стоимости входа на несколько миллионов, и узнаётся это до подписания, с подрядчиком на месте.

Кто здесь на самом деле конкурент

Конкурент клубу — только тот, у кого есть свой зал и абонемент.

Это самый большой разрыв между числом вывесок и числом настоящих соперников из всех ниш на первом этаже. Аптека всегда аптека. Пекарня всегда пекарня. А «спортивным клубом» называет себя всё подряд: от зала на тысячу метров до секции айкидо по вторникам.

В разобранном подборе в километре насчитали 28 вывесок со словами про спорт и фитнес. Двадцать из них разобрали по одной — позвонили и спросили, своё у них помещение или арендованное. Семнадцать оказались детскими секциями и школами отдельных видов спорта: они берут школьный спортзал на два часа по вечерам и помещения под себя не занимают вовсе. Три вывески висели на одном здании в двух шагах друг от друга — это была одна школа с тремя секциями. Ещё шесть висели на одном физкультурном комплексе.

Настоящий клуб в зоне оказался один. На 88 тысяч жителей в километре.

Что это меняет практически: посчитать вывески и решить «здесь тесно» — значит вычеркнуть хороший район. Посчитать вывески и решить «здесь свободно» — значит войти в район, где формально объектов мало, а на деле рядом стоят два сетевых клуба с бассейнами и забирают весь спрос. Ошибиться можно в обе стороны, и обе ошибки стоят одинаково.

Проверяется это только звонком в каждую вывеску с одним вопросом: свой зал или арендованный, и продают ли они абонемент на месяц. Двадцать звонков — и картина рынка меняется на противоположную.

На чём горят. Клуб с бассейном или сетевой с узнаваемым именем — это не «ещё один клуб». Он заберёт больше половины, и делить спрос пополам с ним нельзя. Деление на два из третьего раздела честно только для равных соперников.

Что покупать в переговорах вместо ставки

У клуба переговоры устроены не так, как у всех остальных, и причина — в тех самых 9–14 месяцах до порога.

Кофейня выходит на выручку за месяц. Ей важна ставка, потому что ставка — это её основной расход на годы вперёд, а ремонт стоит немного. Клуб вкладывает в зал сумму, кратно превышающую годовую аренду, и потом год платит полную ставку, не имея выручки.

Значит главный ресурс в переговорах тратится на две вещи:

Арендные каникулы на ремонт. Переделка под клуб — это месяцы, и всё это время помещение не работает. Каждый месяц каникул стоит ровно месячной аренды.

Пониженная ставка на первые полгода. Именно в эти месяцы клуб дальше всего от порога.

И третье, отдельно: длинный договор с правом продления. Вы вложили в чужое помещение сумму, которую не заберёте с собой. Через три года собственник может поднять ставку или не продлить вовсе, и переехать вы не сможете: перевозить зал некуда, а члены клуба за вами не поедут — они выбирали дорогу от дома, а не вас.

В разобранном подборе ставку сбили всего на 50 ₽ за метр, зато получили четыре месяца каникул на ремонт и договор на семь лет с правом продления. Это верный размен: 50 ₽ за метр — это 31 750 ₽ в месяц, а четыре месяца каникул — 3,3 млн ₽ сразу, в тот момент, когда денег нет.

Аргументы, которые у клуба сильные и стоит проговорить вслух: вы приходите надолго и физически не можете съехать; вы вкладываете в чужие стены миллионы; вы занимаете метраж, который в этом районе иначе стоит пустым, потому что таких кусков мало и желающих на них немного.

Если ваши числа другие

Цепочка из третьего раздела собрана из пяти чисел. Поменяйте любое — пороги сдвинутся. Считать надо по своим.

Цена абонемента. Здесь она задана районом, а не вами и не залом. В спальном квартале потолок цены упирается в то, сколько люди вокруг готовы платить ежемесячно и двенадцать месяцев подряд, а не однажды: абонемент — это постоянный платёж, и его сравнивают не с ценой похода в кино, а с ЖКХ. Ставить цену выше, чем держит район, бесполезно — продлений не будет, а клуб живёт на продлениях. Насколько именно — узнаётся у соседнего клуба в том же квартале, готового коэффициента нет. Насколько это чувствительно: 200 ₽ разницы при 914 членах — это 183 000 ₽ в месяц, пятая часть фонда оплаты труда. Поэтому цену берут от района и подставляют в порог, а не наоборот.

Проникновение 3%. Это среднее. Реальная доля занимающихся зависит от возраста жителей вокруг и от того, сколько людей уже ходит в существующий клуб. Направление понятное: в квартале, где преобладают молодые семьи, доля выше, чем в квартале пятиэтажек с пожилыми жителями. Насколько именно — считается по составу жителей конкретной зоны, готового коэффициента здесь нет.

Фонд оплаты 920 000 ₽. Это конкретное расписание: сколько дежурных тренеров в зале, сколько групповых занятий в неделю, как оплачиваются ведущие. У другого расписания цифра другая, и она двигает порог сильнее аренды. Каждые 50 000 ₽ фонда — это 22 члена клуба.

Переменные 10%. Оценка. Своя доля считается по фактическим тарифам на воду и по числу посещений: восемь душевых в вечерний пик — это реальный расход, а не строчка.

Число клубов в зоне. Считать по таблице из третьего раздела, а не по двойке из примера. И только по тем, у кого свой зал.

Порядок пересчёта: сложите свои расходы → разделите на то, что остаётся с вашего абонемента → это порог в членах клуба → разделите на долю занимающихся → умножьте на число клубов в зоне, включая ваш.

Что можно проверить самому за один вечер

Ниже — то, что делается глазами, ногами и рулеткой. Порядок здесь обратный привычному: сначала стены, потом район. У магазина сперва смотрят, много ли вокруг людей, и это правильно — помещение под магазин подойдёт почти любое. У клуба наоборот: людей вокруг может быть сколько угодно, а зал в этих стенах не встанет, и выясняется это за одну минуту с рулеткой.

Померьте потолок. Первое, что стоит сделать на любом адресе, и делается это за минуту. Ниже 3,2 метра — дальше можно не смотреть, каким бы хорошим ни был район. Рулетка на пять метров стоит дешевле поездки.

Постойте у входа в среду в восемь вечера. Не в полдень и не в субботу. Смотрите на две вещи: сколько машин стоит во дворе и есть ли ещё места, и сколько идти от остановки до двери по-настоящему, а не по прямой. Это ваш час пик, и он у клуба вечерний.

Посчитайте подъезды в пятнадцати минутах ходьбы. Обычный девятиэтажный дом на четыре подъезда — это около 140 квартир, примерно 350 человек. Чтобы набрать 60 000, нужно порядка 170 таких домов. Если вы обошли всё вокруг и насчитали двадцать — дальше можно не считать. Число грубое, но здесь его хватает: клубу нужны десятки тысяч человек, а не тысячи, и промах на пару домов ничего не решает. Решает то, что за пятнадцать минут ходьбы вы либо видите сплошную застройку, либо нет.

Пройдите свой километр ногами в каждую сторону. Широкий проспект без перехода, железная дорога, промзона, забор стройки — это граница, за которую к вам не поедут три раза в неделю. Половина вашего круга может оказаться за такой границей, и на бумаге этого не видно.

Обзвоните все вывески со словом «спорт» в километре. Один вопрос: свой у вас зал или арендованный, и продаёте ли вы абонемент на месяц. Из двадцати звонков вы узнаете о рынке больше, чем из любого подсчёта. Заодно спрашивайте, есть ли бассейн: клуб с бассейном — соперник другого веса.

Зайдите в единственный настоящий клуб рядом в восемь вечера. Смотрите не на тренажёры, а на раздевалку: есть ли очередь в душ и хватает ли шкафчиков. Если у соседа в пик всё занято — спрос в районе есть, и его не хватает на одного. Если пусто в пик — занимающихся здесь меньше, чем следует из числа жителей.

Посмотрите вверх и через стену. Встаньте там, где будет зона свободных весов, и выясните, что находится непосредственно сверху. Потом то же самое за стеной будущей студии. Это один вопрос собственнику и один подъём на этаж выше.

Спросите про воду прямо. Не «есть ли вода», а «какой диаметр ввода и какая выделенная мощность». Ответ «не знаю» — это не отказ, это повод привезти сюда подрядчика до того, как вы что-то подпишете.

Узнайте, что было в этом помещении раньше, и держите в голове два разных ответа. Стоит это один разговор с продавцами в соседних магазинах. Закрывшийся зал в тех же стенах значит, что кто-то уже сделал душевые, вентиляцию и полы — и всё равно ушёл. Дальше важно, на каком месяце он ушёл. Через год-полтора — не набрал членов, дело в районе. Раньше — почти всегда не деньги, а стены: шум наверх, вода, отказ собственника после первой жалобы. Первое вы можете пересчитать сами, второе повторится и с вами, потому что зал вы поставите на то же самое место.

Сколько это работы

Один подбор помещения под клуб 600–900 м² — три недели от первого разговора до отчёта.

Объём берётся из устройства ниши. Клубу нужны жители, а жители занимают район целиком, а не пару торговых улиц, — значит смотреть надо весь район. Вывески «спортивный клуб» в основном означают не клубы, значит разбирать их надо по одной, звонками. Помещений нужного метража мало, значит каждое приходится проверять до конца, а не отбрасывать в пользу следующего.

Что было сделано:

• Север района разбили на 34 куска по километру — ровно тот радиус, откуда в клуб ходят пешком. Проверили каждый по числу жителей. Прошёл 21.
• Из них убрали те, где в полутора километрах уже работает настоящий клуб с абонементом. Осталось 15.
• Проверили, есть ли остановка в пешей доступности и куда ставить машину вечером. Осталось 11.
• На этих 11 кусках нашли 46 предложений об аренде.
• По площади 600–900 м² прошли 6. Это самый жёсткий отсев: сорок предложений отпали на одном условии.
• На адреса съездили и замерили потолки рулеткой. Два отпали: 2,7 и 2,9 метра. Осталось 4.
• На четыре адреса выехали с подрядчиком: смотрели ввод воды, электрическую мощность, нагрузку на перекрытие под свободные веса, куда выводить вентиляцию. Одно помещение отпало по воде и мощности.
• Из трёх оставшихся собственник одного отказал сдавать под фитнес из-за нагрузки на перекрытие. Осталось два.
• Отдельно обзвонили 20 вывесок из 28, найденных в километре: спрашивали, свой зал или арендованный. Семнадцать оказались детскими секциями без своего помещения.
• По двум финальным адресам посчитали смету на переделку отдельно для первого этажа и для цоколя. Разница — 4,2 млн ₽ при разнице в аренде 63 500 ₽ в месяц.

Из 46 предложений подошли 2:

Как посмотреть на объявление

Порядок такой, чтобы отсеивать дёшево: сначала то, что нельзя изменить никакими деньгами, потом то, что обсуждается. У клуба первым идёт метраж, потому что помещений нужного размера в районе может не быть вообще.

Если адрес прошёл всё это, посчитайте по нему две вещи отдельно. Первая — порог: расходы при этой аренде, число членов клуба, число жителей вокруг, и какой запас остаётся над порогом. Вторая — смету на переделку и сколько месяцев полной аренды вам придётся оплатить до того, как порог будет взят.

Второе здесь важнее, и этим клуб отличается от почти всего остального на первом этаже. У магазина плохой адрес виден по выручке через полгода, и магазин переезжает. Клуб не переезжает: душевые, вентиляция и полы остаются в чужих стенах, а члены клуба выбирали дорогу от дома, а не вас, и на новый адрес не поедут. Поэтому смета на переделку и число месяцев полной аренды до порога считаются до подписания, а не после.