Как выбрать помещение под частный детский сад

Насколько в саду решает место

Меньше, чем принято думать, и совсем не так, как в магазине.

Ребёнка в сад приводит не витрина. Приводит разговор одного родителя с другим и человек, которому ребёнка отдают. Никто не завёл ребёнка в сад потому, что шёл мимо и увидел вывеску. Это значит, что дорогая первая линия у метро саду не нужна: вы заплатите за поток, который у вас ничего не купит.

Место здесь работает на другое — на отсечение.

Родитель ведёт ребёнка сюда два раза в день, пять дней в неделю, два-три года подряд. Утром он опаздывает, вечером устал, зимой темно и скользко, ребёнок идёт медленно или сидит в коляске. Всё, что дальше пятнадцати минут от дома или в сторону от его дороги на работу, он отбрасывает не думая — не потому, что сад плохой, а потому, что он физически не выдержит этого маршрута два года. Место не приводит родителей, но оно отсекает большую их часть до того, как они успели что-то о вас узнать.

И есть слой, где место решает целиком и без обсуждения: помещение либо годится под детей по санитарным правилам, либо не годится. Никакой репутацией, ценой и хорошим воспитателем это не лечится, и выясняется это обычно после того, как договор подписан и ремонт начат. Об этом — пятый раздел, и он здесь главный.

Что решает наравне с местом или больше:

Воспитатели. Воспитателя с профильным образованием в городе мало, и он ваш самый дорогой человек. Пустая ставка — это не «временно тяжело», это закрытая группа: одна группа из трёх — треть выручки. Ниже видно, сколько именно она стоит в рублях.

Набор. Сад не берёт людей с улицы. Каждого ребёнка приводят разговором, и весь набор в году умещается в одно окно — в конце лета, когда старшие уходят в школу. Помещение на этот срок влияет только косвенно, а на выручку — целиком.

Формат. Присмотр и уход за детьми и дошкольное образование по программе — это два разных бизнеса с разными требованиями к помещению. Решать, какой из них вы открываете, надо до поиска, а не после. Об этом в пятом разделе.

Откуда в сад приходят дети

Два пути, и оба не похожи на розничные.

Приводят пешком из дома. Пятнадцать минут с ребёнком за руку — это примерно километр, и это предел. Не потому, что дальше лень, а потому, что этот километр проходится четыре раза в день, каждый будний день, два года.

Завозят на машине по дороге на работу. Машина растягивает круг до полутора-двух километров, но только в одну сторону — туда, куда родитель и так едет утром. Обратная сторона от места работы не даёт вам вообще ничего: никто не поедет утром в противоположную сторону, чтобы потом вернуться мимо своего дома.

Прохожие не источник. Совсем. Это отличает сад от всей соседней розницы на первом этаже: кофейне, аптеке, пункту выдачи люди мимо двери нужны, саду — нет.

Отсюда первый вывод: круг у сада несимметричный. Нарисовать полтора километра вокруг адреса можно, но считать надо не весь круг. Половина, которая за проспектом без светофора, за железной дорогой, за рекой или в стороне от выезда на работу, не считается — оттуда к вам не поведут.

Второй вывод важнее и он не встречается больше нигде на первом этаже.

Детей садовского возраста — около 42 на каждую тысячу жителей. В частные сады по стране ходит примерно 2% всех воспитанников. Перемножьте: из тысячи человек вокруг вашего адреса ваш покупатель — меньше одного.

У аптеки покупатель — любой житель. У сада покупатель — семья с ребёнком нужного возраста, у которой хватает денег и есть причина не идти в муниципальный сад. Поэтому сад кормится не с дома и не с квартала. Он кормится с района, и именно поэтому радиус здесь берут шире, чем у аптеки (500 метров) и у кофейни (200 метров) — не потому что за садом готовы ходить дальше, а потому что иначе внутри круга физически не наберётся нужного количества детей.

Третье отличие: платят не за покупку, а за месяц, и ребёнок ходит годами. Спрос у сада — не поток, а запас. Не «сколько человек придёт сегодня», а «сколько детей числится в списке». Вся привычная арифметика чеков в день здесь не работает, и в следующем разделе видно, чем она заменяется.

Порог: сколько детей и сколько людей вокруг

Считаем по шагам, каждый шаг — сложение или деление.

Формат, из которого считаем: встроенное помещение на первом этаже жилого дома, 250 м², три группы — одна ясельная до 3 лет и две дошкольные 3–7 лет, 45 мест, полный день с 8:00 до 19:00, пятидневка. Штат: три воспитателя, три помощника воспитателя, повар, заведующая. Ваши суммы будут другие, цепочка та же.

Шаг 1. Расходы, которые платятся всегда

Эти деньги уходят одинаково и когда в группе пятнадцать детей, и когда трое.

Про строки, которых нет у соседей по первому этажу. Двое взрослых на группу — не роскошь: один человек не может одновременно вести занятие, одеть на прогулку восьмерых и отвести кого-то в туалет. Медосмотры и медкнижки у всего персонала — статья регулярная, а не разовая. Реклама и набор — статья, которой нет ни у аптеки, ни у пункта выдачи: там человек приходит сам, здесь каждого ребёнка приводят разговором.

Ставку аренды подставляйте свою и внимательнее, чем в других нишах: сад арендует много метров, и каждые 100 ₽ за метр — это 25 000 ₽ в месяц.

Заведующую на первой точке часто закрывает собственник. Тогда постоянные падают на 78 000 ₽ — 60 000 зарплата плюс 18 000 взносов.

Шаг 2. Расход, который растёт вместе с детьми

Питание. При пребывании ребёнка больше четырёх часов кормить его надо, и считается это за фактически пришедшего.

300 ₽ в день × 21 рабочий день = 6 300 ₽ в месяц на одного ребёнка

Шаг 3. Сколько остаётся с одного ребёнка

Плата 30 000 ₽ в месяц минус его питание 6 300 ₽ = 23 700 ₽

Это 79% от платы. Доля высокая, и это не признак лёгкости: товара вы не покупаете, поэтому почти всё уходит на людей и метры — то есть в постоянные расходы, которые платятся при любой наполненности.

Шаг 4. Сколько нужно детей

852 500 ₽ ÷ 23 700 ₽ = 35,97, округляем вверх — 36 детей

Проверка: 36 × 23 700 = 853 200 ₽. Постоянные закрыты.

Шаг 5. Что это значит для помещения

36 из 45 мест — это 80% заполнения, и это настоящая единица измерения у сада. Не чеки в день.

Одна пустая группа из трёх — это минус 12 детей и минус 284 400 ₽ в месяц. Точка уходит в убыток целиком, при том что помещение и аренда те же самые. Поэтому пустая ставка воспитателя стоит не зарплаты воспитателя, а всей группы: 284 400 ₽.

Посчитать «чеков в день» формально можно — 36 ÷ 30 = 1,2 — и число это бессмысленное. Дневная единица у сада другая: 36 детей должны быть приведены сегодня утром. И завтра утром тоже.

Шаг 6. Состав не стоит на месте

Ребёнок ходит в среднем 2,5 года — пришёл в 3–4 года, ушёл в школу в 7.

36 ÷ 2,5 = 14,4 ребёнка выбывает за год

Их надо заменить только чтобы остаться на нуле. И уходят они не по одному в течение года: выпуск в школу происходит один раз, в конце лета.

Значит у сада не двенадцать месяцев продаж, а одно окно набора в году. Не добрали к сентябрю — год отработан ниже порога, и в ноябре это уже не исправить. Отсюда прямое следствие для помещения: адрес, освободившийся в ноябре, вы будете оплачивать почти год до первого нормального набора. У розницы такой сезонности нет вообще.

Шаг 7. Сколько людей должно жить вокруг

В детские сады страны ходит 6,1 млн детей при населении около 146 млн.

6 100 000 ÷ 146 000 000 = 4,2%, то есть 42 ребёнка садовского возраста на 1 000 жителей

Из них в частных садах — около 2% воспитанников:

42 × 2% = 0,84 ребёнка на 1 000 жителей

36 ÷ 0,84 = 42 857, округляем — около 43 000 жителей, если в зоне вы один.

Шаг 8. Вы не один

Частные сады делят этот тонкий слой между собой. Если в полутора километрах работают ещё два сада сопоставимого формата и цены, делят трое, включая вас:

43 000 × 3 = 129 000 жителей

Считать надо сады сопоставимого формата и цены. Сад за 60 000 ₽ в месяц вашим детям не конкурент — там другие семьи.

Шаг 9. Что двигает результат сильнее всего

Доля семей, готовых платить. 2% — это среднее по стране вместе с сёлами и малыми городами. В квартале новостроек с молодыми семьями и высокими доходами она выше. При 3% получается 42 × 3% = 1,26 ребёнка на 1 000 жителей, и 36 ÷ 1,26 = 28 600 жителей на сад — почти вдвое мягче.

Точное число здесь не выдумывается: его показывает только фактический состав семей вокруг конкретного адреса. Направление твёрдое — в районе новостроек с молодыми семьями порог по жителям ниже; в старом квартале, где дети выросли и разъехались, выше, и там его может не хватить при любом количестве людей. Это ровно противоположно аптеке, которой старый квартал даёт лучшую выручку.

Деньги. Аренда 1 200 ₽ за метр вместо 900: постоянные становятся 927 500 ₽, порог 927 500 ÷ 23 700 = 39,1 — то есть 40 детей. Это 89% заполнения и около 48 000 жителей на сад.

Плата 35 000 ₽ вместо 30 000: с ребёнка остаётся 28 700 ₽, порог 852 500 ÷ 28 700 = 29,7 — то есть 30 детей и около 36 000 жителей.

Пять тысяч рублей в плате двигают требование к району сильнее, чем 300 рублей за метр аренды. Поэтому решать, сколько вы берёте в месяц, надо до поиска помещения: от этого зависит, какие адреса вам вообще подходят.

Метры — это не расходы, это разрешённое количество детей

Здесь сад устроен наоборот по отношению ко всей остальной рознице.

У магазина лишние десять метров — это лишние деньги каждый месяц. У сада недостающие десять метров — это дети, которых вам не разрешат принять. Помещение назначает потолок вашей выручки до того, как вы начали работать.

Санитарные правила для организаций с детьми задают площадь на ребёнка прямо:

• игровая — не менее 2,5 м² на ребёнка до 3 лет и не менее 2 м² на ребёнка 3–7 лет, причём без учёта мебели и её расстановки;
• спальня — не менее 1,8 м² на ребёнка до 3 лет и 2,0 м² на ребёнка старше.

Посчитаем формат из третьего раздела — три группы по 15 детей.

Ясельная группа: 15 × 2,5 = 37,5 м² игровой, 15 × 1,8 = 27 м² спальни. Итого 64,5 м². Дошкольная группа: 15 × 2 = 30 м² игровой, 15 × 2 = 30 м² спальни. Итого 60 м². Таких групп две — 120 м².

Из 250 метров остаётся 65,5. В них надо уместить три раздевальные, три туалета с умывальными, буфетные, пищеблок, место для стирки, кабинет и коридоры. Обычно не умещается.

Отсюда поправка, которую стоит сделать до поиска: под 45 мест ищут не 250 м², а порядка 300. Иначе те же 250 метров дадут вам не 45 мест, а 33–36 — и тогда порог в 36 детей превращается в стопроцентную заполненность, то есть в точку, которая не выходит в плюс никогда.

Что при этом происходит с порогом на 300 метрах и той же ставке 900 ₽: аренда 270 000 ₽, постоянные 897 500 ₽, порог 897 500 ÷ 23 700 = 37,9 — 38 детей. Это 84% заполнения и около 45 000 жителей на сад. Лишние пятьдесят метров стоят вам двух детей к порогу и двух тысяч жителей к требованию по району — и при этом делают формат вообще возможным.

На чём горят. Считают по общей площади из объявления. В общую входят коридоры, тамбур, кладовки и санузлы — то есть метры, которые в норму на ребёнка не идут ни одним сантиметром. Помещение «250 квадратов, отлично подойдёт» может дать две группы вместо трёх, а два раза по 12 детей — это 24 при пороге 36.

Второе: вместимость назначает не метраж, а планировка. Одинаковые 250 метров в двух домах дают разное количество мест, и разница бывает в полторы группы.

Что закрывает вопрос сразу

Это самый дорогой раздел. Всё, что ниже, выясняется обычно после подписания договора, когда аренда уже платится, а ремонт начат.

Подвал и цоколь под детей не годятся. В подвальных этажах помещения для детей размещать не допускается; в цокольных — тоже, кроме гардеробов, туалетов, умывальных, помещений для стирки и подсобных. Дешёвое просторное помещение в полуподвале, которое прекрасно устроит бар, склад или спортзал, для сада не существует вообще. Отсекайте по одному слову в объявлении, не тратя на него ни звонка.

Ясельная группа — только первый этаж, любая группа — не выше третьего. Групповые ячейки размещаются не выше третьего этажа, а для детей до 3 лет — на первом. Ясли — это как раз то, за что платят охотнее всего: место для двухлетнего ребёнка родителю нужнее и труднее достаётся. Второй этаж с прекрасной планировкой и дешёвой ставкой обрезает вам самую денежную группу и треть мест сразу.

Своя территория для прогулок, отдельная на каждую группу. Дошкольные организации должны иметь собственную территорию для прогулок отдельно для каждой группы, с групповыми площадками и теневым навесом из расчёта не менее 1 м² на ребёнка, но не менее 20 м².

Это требование не предъявляется больше ни одному арендатору первого этажа. Аптека, кофейня, пункт выдачи не смотрят на землю вообще — они смотрят на дверь. Сад может быть идеальным внутри и не открыться из-за того, что снаружи асфальт и парковка.

Здесь же развилка по формату. Для групп присмотра и ухода без образовательной программы правила допускают использование обычных детских игровых площадок, если это не противоречит жилищному законодательству. То есть вопрос «нужна ли мне земля за дверью» и вопрос «какой формат я открываю» — это один вопрос, а не два.

На чём горят. Землю за дверью считают решаемой: «договоримся, поставим навес». Договариваться придётся не с собственником помещения, а с тем, чья это земля, и это обычно разные люди. Выяснять надо до подписания.

Самостоятельный вход и выход и прилегающая территория. Встроенные в жилые здания и встроенно-пристроенные объекты должны иметь самостоятельные вход и выход и прилегающую к ним территорию. Вход через общий подъезд не подходит, как бы удобно он ни выглядел на просмотре и что бы ни было написано в объявлении.

Планировка должна разводиться на изолированные групповые ячейки. На каждую группу — своя раздевальная, групповая, спальня, буфетная, туалет с умывальной; плюс пищеблок и служебные помещения. Помещение одной длинной кишкой под три группы не разводится, сколько бы в нём ни было площади. Отдельно оговорено, что при размещении в жилых помещениях набор помещений и мест другой — это опять же вопрос формата, который решается до поиска.

Расстояние до жилых зданий — не более 500 метров. От организаций, реализующих программы дошкольного образования, до жилых зданий должно быть не более 500 метров, в условиях стеснённой городской застройки — 800. Помещение на отшибе, в бизнес-парке или на промышленной улице, куда «все всё равно привозят на машине», упирается не в удобство родителей, а в норму.

Лицензия нужна не всегда, и от этого зависит, какое помещение вы ищете. Присмотр и уход за детьми лицензированию не подлежит. Лицензия требуется, когда вы реализуете образовательную программу дошкольного образования, — и тогда к помещению добавляются требования и заключение по нему.

Практический смысл один: выбрать формат надо до поиска помещения. У них разные требования к территории и разный набор помещений, а значит разный список подходящих адресов. Человек, который ищет «помещение под детский сад» вообще, ищет одновременно по двум несовместимым спискам и теряет время на адресах, которые не подходят ни под один.

Отдельно про сами нормы. Именно они назначают вашу вместимость, а вместимость — это потолок выручки. Требования к детским помещениям периодически пересматривают, поэтому текст правил сверяют по действующей редакции перед решением, а не по пересказу и не по тому, что помнит собственник.

Что важно здесь и не важно у соседей по первому этажу

Дальше — то, что верно для сада и неверно для аптеки, кофейни или пункта выдачи в том же доме. Именно на этом чаще всего ошибаются, потому что переносят привычный розничный взгляд.

Витрина и проходимость не работают. Никто не заводит ребёнка в сад, потому что шёл мимо. Первая линия у метро для сада — переплата за то, что ему не нужно. Сад нормально живёт во дворе, куда кофейне заходить нельзя.

Утро — это пробка у вашей двери. 45 семей приводят детей в один и тот же час. Часть на машине, часть с коляской. Нужно место, где можно встать на пять минут и высадить ребёнка, и вход без трёх ступеней и узкого тамбура. Ни один другой арендатор первого этажа не создаёт такого пика у своей двери в 8:30, и никому другому этот пик не нужен — поэтому и в объявлениях об этом никогда ничего не написано.

Сверху и сбоку живут люди, и они сторона сделки. Сад шумит днём: крики на прогулке, музыка, беготня. Аптеке соседи безразличны. Для сада жалоба жильцов на площадку во дворе — это риск потерять прогулку, то есть требование, которое вы уже выполнили. Отношение соседей выясняется до подписания, разговором во дворе, а не после.

Дорога проверяется по-настоящему, потому что по ней идут с ребёнком. Где переход, где нет светофора, где зимой не чистят, где надо перейти шесть полос, где узкий тротуар вдоль дороги. В рознице человек преодолевает путь один раз и налегке. Здесь он идёт с ребёнком, коляской, пакетом со сменной обувью и в темноте — и делает это два раза в день два года.

Соседство читается глазами родителя, а не арендатора. Автосервис, шиномонтаж, пивной магазин, стройка за забором, окна в глухую стену. Для аптеки это ничто. Для сада это половина родителей, которые не доедут даже до просмотра: решение принимается на первом впечатлении, потому что речь о ребёнке.

Очереди в муниципальные сады рассчитывать нельзя. Доступность дошкольного образования, включая детей до трёх лет, близка к 100%. Значит вы продаёте не место в саду, а что-то другое: маленькую группу, режим, отношение. Адрес рядом с районом, где «очередь», сам по себе не добавляет вам ни одного ребёнка, и строить расчёт на очереди — это строить его на числе, которого нет.

Договор нужен длинный, и не из-за ремонта. Ваш покупатель привязан к маршруту, а не к вам. Переезд даже на квартал теряет часть группы, и заново набирать её вы будете год — потому что окно набора одно. Годовой договор для сада — это план закрыться через год.

Год состоит не из тридцати дней в месяце. Сад закрыт в выходные, в июле-августе часть детей уезжает. Порог считается по 21 рабочему дню и по заполненности. Вся арифметика чеков в день здесь не применяется.

Если ваши числа другие

Цепочка собрана из нескольких чисел. Поменяйте любое — пороги сдвинутся.

Плата в месяц. Самое чувствительное число. 30 000 ₽ — полный день в крупном городе вне центра, разброс по стране широкий. 5 000 ₽ разницы двигают порог с 36 детей до 30 и требование по району с 43 000 жителей до 36 000.

Ставка аренды. Каждые 100 ₽ за метр на 250 метрах — 25 000 ₽ в месяц и примерно один ребёнок к порогу.

Зарплаты. 50 000 ₽ воспитателю и 40 000 ₽ помощнику — ориентир по городам-миллионникам, кроме Москвы и Петербурга. Каждые 10 000 ₽ прибавки на человека для трёх человек — это около 39 000 ₽ в месяц вместе со взносами и почти два ребёнка к порогу.

Взносы. Посчитаны по полной ставке 30% намеренно грубо. Если у вас есть право на пониженный тариф, порог сдвинется вниз — пересчитайте по своей ставке.

Питание. 300 ₽ в день — при своей кухне. При привозе готовых блюд строка повара уходит из постоянных, а стоимость дня растёт, и считать надо заново обе части сразу.

Срок посещения. 2,5 года — из логики возрастов. При 2 годах заменять надо 18 детей в год, при 3 — 12. От этого зависит не порог, а сколько сил уходит на набор каждое лето.

Доля семей, отдающих детей в частные сады. Это главное, что надо мерить по факту вокруг конкретного адреса, потому что оно двигает требование к жителям почти вдвое.

Порядок пересчёта: сложите свои постоянные расходы → разделите на «плата минус питание одного ребёнка» → это порог в детях. Дальше поделите на 0,84 и умножьте на тысячу — получите жителей при одном саде в зоне. Умножьте на число садов рядом, включая свой.

Что можно проверить самому, встав на адрес

То, что делается глазами и ногами. Это не заменяет расчёт, но снимает половину адресов до того, как вы начали ими заниматься.

Встаньте у адреса в 8:15 в будний день. Смотрите на дорогу перед дверью: можно ли остановиться на пять минут и высадить ребёнка, не создавая проблемы. Если тут утром сплошной поток машин без единого кармана — это не мелочь, это ваш ежедневный час пик.

Посмотрите на землю за дверью. Есть ли место, где физически поместятся три площадки с навесами. Чьё это место: двор дома, парковка, газон управляющей компании. Задайте себе вопрос, кто хозяин этой земли, — и если ответа нет, это первое, что надо выяснить, а не последнее.

Пройдите дорогу с коляской. Не по прямой, а как ходят: от ближайших домов к двери. Считайте переходы без светофора, лестницы, бордюры, участки, где тротуар кончается. Один нерегулируемый переход через четыре полосы срезает вам всё, что за ним, — а это может быть половина круга.

Обойдите 200 метров вокруг и посмотрите на соседей. Не на конкурентов — на то, что увидит родитель по дороге: шиномонтаж, пивной, стройку, гаражи, глухую стену. Спросите себя, повели бы вы сюда своего ребёнка мимо этого.

Посчитайте детей, а не людей. Обойдите ближайшие дворы между восемью и девятью утра и вечером в шесть. Смотрите на коляски у подъездов, на детские площадки, на то, сколько людей идёт с детьми. Это грубо, но разница между кварталом молодых семей и кварталом, где дети выросли, видна за один вечер и в разы, а не в процентах.

Зайдите в ближайшие частные сады. Смотрите на цену, на возраст детей, берут ли ясли и есть ли свободные места. Сад по цене вдвое выше вашей — не конкурент. Сад вашей цены с очередью — это сигнал, что слой семей здесь толще среднего по стране.

Поговорите с жильцами во дворе. Как они отнесутся к площадке под окнами и к детям, которые кричат на прогулке. Ответ вы получите честный, и он вам нужен до подписания, а не после первой жалобы.

Спросите, что было в этом помещении раньше. У продавцов в соседних магазинах, у жильцов. Закрывшийся сад в том же помещении — самое ценное, что можно узнать про адрес: кто-то уже вложил деньги в ремонт под нормы и всё равно не вытянул. Причина почти всегда в чём-то из пятого раздела, и найти её надо до того, как вы наступите на неё вторым.

Сколько это работы

Один подбор помещения под сад — четыре недели от первого разговора до отчёта.

Объём берётся из устройства ниши. Дети собираются с района, а не с квартала, значит проверять надо район целиком. Круг несимметричный, значит каждую сторону от адреса надо смотреть отдельно. Половина требований — к тому, чего не видно в объявлении: земля за дверью, планировка, этаж, соседи. Значит каждый адрес смотрится отдельно и ногами.

Что было сделано:

• Район проверили целиком, а не пару улиц: где живут молодые семьи, где дети уже выросли, где вокруг адреса нет ни одного жилого дома в пятистах метрах.
• В отобранной части нашли 58 предложений об аренде подходящего метража.
• По всем 58 позвонили. Спрашивали одно и то же: этаж, куда выходит дверь, что за земля перед входом, не против ли собственник детей. Четыре помещения оказались уже сданы, семь собственников отказались сдавать именно под сад.
• 19 адресов разбирали отдельно: где вход, есть ли ступени, что за дом, что вокруг в двухстах метрах. Девять отпали из-за цоколя, второго этажа или входа через подъезд.
• На 7 адресов съездили. Замеряли по рулетке, раскладывали планировку на три ячейки на бумаге прямо на месте, смотрели, куда встанут площадки, считали ступени у входа и место для машин перед дверью.
• На двух адресах фактическая площадь разошлась с объявлением на 9 и 14 метров. На одном из них после замера три группы перестали помещаться — осталось две.
• Утром в будний день постояли у трёх финальных адресов в 8:15 и вечером в 18:30: смотрели дорогу, парковку и что происходит во дворе.
• 6 частных садов в полутора километрах разобрали поимённо: цена, возраст детей, берут ли ясли, есть ли свободные места. Два оказались дороже вдвое и в расчёт конкуренции не пошли.
• По трём финальным адресам посчитали расходы, порог в детях и заполненность отдельно: при разной аренде и разном метраже порог у них разный — 36 детей на одном и 41 на другом.

Из 58 предложений подошли 3. Отклонено 55:

Как посмотреть на объявление

Порядок такой, чтобы отсеивать дёшево: сначала то, что закрывает вопрос насмерть, потом то, что можно обсуждать.

Если адрес прошёл всё это, посчитайте по нему экономику отдельно: постоянные расходы при этой аренде, порог в детях, заполненность в процентах. Смотреть надо не на «сходится или нет», а на запас над порогом. 36 из 45 — это 80%, запас есть. 41 из 45 — это 91%, и запаса нет: любая пустая ставка воспитателя или один недобранный сентябрь уводят точку в минус на весь год.

Сад не переезжает. Помещение переделано под нормы, а покупатель у вас привязан к своему маршруту и за вами в другой район не пойдёт. Адрес выбирается один раз.