Отчёт по локации · подбор помещения под бизнес Кейс № 14 · Санкт-Петербург · август 2026

Кофейня · первая точка

Как нашли место для кофейни там, где все конкуренты сидят в одном здании

Спальный район Петербурга без метро в пешей доступности. Задача — кофейня, которая живёт на людях, идущих утром на работу. Здесь описано, как считали, сколько таких людей нужно, и как выяснилось, что утренний рынок в районе вообще никем не занят.

Посчитали, при каких условиях кофейня зарабатывает От расходов назад: сколько нужно чеков в день и сколько людей должно проходить мимо витрины утром.

Разобрали каждый критерий Откуда взялось число, на что влияет и где здесь обычно ошибаются.

Прошли район и посчитали поток ногами Единственное число, которое нельзя взять из базы: сколько людей проходит мимо конкретной витрины с 7:30 до 10:00.

Отобрали адреса и посчитали деньги Сколько платить, сколько нужно продавать, что останется в месяц.

Читается сверху вниз. Знать что-то заранее не нужно: каждое число объясняется там, где появляется.

Что требовалось найти

Условия, которые были известны до начала работы.

Кофейня с посадкой на 20–25 мест и сильной долей кофе с собой. Район выбран заранее — спальный, на севере города. Помещения не смотрели.

«Хочу кофейню у дома, куда люди заходят по дороге на работу. Не в торговом центре, а на улице. Больше 1 600 за метр не потяну». Так задача звучала при первом разговоре

Формат	Кофейня, посадка плюс кофе с собой
Нужная площадь	60–110 м²
Потолок аренды	1 600 ₽ за м²
Район	Спальный, север города

Такому заведению нужен не поток вообще, а поток в одну сторону и в одно время: люди, идущие утром от подъезда к остановке. Значит и считать надо именно его.

Как считали критерии доходности

Такие числа владелец бизнеса обычно не знает. Их считаем мы — и здесь показано, откуда взялось каждое.

363 600 ₽

столько стоит держать кофейню в месяц

58 чеков

столько нужно в день, чтобы выйти в ноль

такая доля прохожих покупает кофе с собой утром

830 человек

столько должно проходить мимо витрины с 7:30 до 10:00

Читается слева направо. Расходы делим на прибыль с чека и получаем нужное число чеков. Чеки делим на долю тех, кто вообще покупает кофе по дороге, и получаем нужный утренний поток.

Числа в цепочке — средние по отрасли: чек 290 ₽, наценка 72%, кофе с собой покупает около 7% утренних прохожих. С реальными закупочными ценами цепочка пересчитывается за день.

Показать расчёт по шагамарифметика целиком

Ниже — только деление и умножение.

Аренда, 72 м² по 1 300 ₽93 600 ₽

Три бариста посменно210 000 ₽

Коммуналка, касса, программы, расходники60 000 ₽

Расходы в месяц363 600 ₽

Средний чек290 ₽

Прибыль с чека при наценке 72%209 ₽

363 600 ÷ 2091 740 чеков в месяц

1 740 ÷ 30 дней58 чеков в день

Покупает кофе по дорогеоколо 7% прохожих

58 ÷ 0,07830 человек утром

Дневная и вечерняя выручка в расчёт не заложена: она идёт сверх и в пороге не участвует. Это нижняя граница.

Шесть критериев, которые из этого вышли

Каждый — простое условие: место ему отвечает или не отвечает. Записаны до начала поиска и по ходу не менялись.

830

Столько человек должно проходить утром

Мимо витрины с 7:30 до 10:00 в будний день. Это единственное число, которое нельзя взять из базы.

Откуда это число

Из расчёта выше. 363 600 ₽ ÷ 209 ₽ с чека = 58 чеков в день. Кофе по дороге покупает около 7% прохожих.

На практике. Считать надо не всех, а идущих в нужную сторону и по нужной стороне улицы. Люди не переходят дорогу за кофе: противоположный тротуар даёт почти ноль.

Замерено вручную на 9 адресах

150 м

Столько до остановки на пути потока

В этом районе метро в двух километрах, поэтому утренний поток идёт не к станции, а к автобусным остановкам.

Откуда это число

Дальше 150 метров человек уже не отклоняется: он либо прошёл кофейню, либо идёт другой дорогой. Ближайшая остановка к эталонной точке — 38 метров.

На практике. Важна не сама остановка, а направление подхода к ней. Одна и та же остановка собирает людей с трёх улиц неравномерно.

Отсеяло 16 участков из 38

Витрина

Окна на улицу и вход с тротуара

Решение о кофе принимается за пятнадцать шагов до двери.

Откуда это условие

Без витрины кофейня работает только на тех, кто уже знает, что она есть. Для первой точки без рекламного бюджета это неподъёмно.

На практике. Вход с торца здания хуже входа со двора не сильно, но всё равно режет утренний поток примерно вдвое.

Отсеяло 3 объявления из 12

60–110

Столько квадратных метров нужно

Меньше 60 — не помещается посадка, больше 110 — платите за метры, которые утром не работают.

Откуда эти границы

Снизу — барная зона, кухня-заготовочная, склад и санузел. Сверху — деньги: лишний метр стоит 1 300 ₽ в месяц.

На практике. В спальных районах первые этажи нарезаны либо на 20–50 м², либо на 200–640 м². Нужный размер лежит между двумя типовыми нарезками.

Отсеяло 32 объявления из 51

1 600

Столько рублей за метр — потолок

Проверяем последним: цену можно обсудить, а поток нельзя.

Откуда это число

При 72 метрах и цене 1 600 аренда съедает 115 200 ₽, порог поднимается до 61 чека в день. Выше запас начинает исчезать.

Отсеяло 7 объявлений из 19

15 кВт

Мощность и вытяжка

Кофемашина, печь для выпечки, холодильники.

Откуда это условие

Без вентканала нельзя ставить печь, а без печи кофейня теряет примерно треть выручки: люди берут кофе вместе с едой.

На практике. Во встроенных помещениях жилых домов вентканала обычно нет, а вывести его на фасад — отдельное согласование на месяцы.

Отсеяло 2 объявления из 9

Как район сузился до девяти адресов

Сначала по данным, потом по тому, что реально сдаётся, и только в конце — ногами.

Район разбит на участки 400 на 400 метровНачало отбора

Жилая застройка, людей достаточноОтпали промзона и парковые кварталы

Есть остановка на пути утреннего потокаСмотрели направление движения, а не наличие точки

Нет сетевой кофейни ближе 300 метровСчитали по дорогам, а не по прямой

Объявлений об аренде на этих участкахСобрали вручную, каждое проверили звонком

Подходят по площади 60–110 м²Самый жёсткий фильтр

Укладываются в 1 600 ₽ за метрПо цене из объявления, до торга

Витрина и вход с улицыПроверено по панорамам, каждый адрес отдельно

Прошли утренний замер и техническую проверкуРазбор — в разделе 8

участка просчитано по данным

звонок по объявлениям

утренних замеров ногами

Девять адресов пришлось обойти вживую с 7:30 до 10:00 и посчитать людей. По картам эти девять выглядели одинаково — по факту разошлись втрое.

Кто живёт вокруг

Плотный панельный район с обычными доходами — для кофейни это лучше, чем богатый центр.

Карта плотности населения — **Где людей больше.** 15 016 человек и 6 825 квартир в радиусе 400 метров. Панель складывает жителей в несколько домов.

Карта доходов — **Сколько зарабатывают.** 217 810 ₽ на семью из двух человек — ровно 99% от среднего по городу.

Такой профиль кофейне подходит лучше, чем центр. Здесь работает средний чек 290 ₽ и частота, а не спешелти за 500 ₽. Мы заложили это и в расчёт, и в требования к оборудованию.

Карта строек — **Будет ли больше людей.** Прогноз прироста — ноль, за три года сдали два дома. Новых покупателей ждать не приходится.

Куда здесь ходят люди

Главный критерий кофейни. Метро далеко, поэтому утренний поток идёт не к станции, а к остановкам.

1 992

метра до метро по прямой

метров до ближайшей остановки

3 331

человека в сутки — прогноз потока

Тепловая карта потока — **Сколько проходит.** Балл потока 23 из 100 — средний уровень для спального района.

Карта пешеходных троп — **По каким улицам ходят.** Поток стягивается к нескольким остановочным узлам, между ними дворы почти пустые.

Суточная цифра для кофейни бесполезна: нужен утренний пик. Мы разложили поток по часам на девяти адресах вручную — доля утра оказалась от 14% до 41% при почти одинаковой суточной цифре.

Все три финалиста стоят на линии, ведущей к остановке, и на той стороне улицы, по которой идут утром, а не вечером.

Кто уже работает рядом

Главная находка этого кейса. Она полностью меняет то, как считается конкуренция в районе.

Карта конкурентов — **Десять заведений в радиусе 400 метров.** Насыщенность 124% от среднего по городу: формально зона перегрета.

Но девять из десяти стоят на одном и том же расстоянии: 216 метров по прямой и 493 по дорогам. Одинаковое расстояние у девяти разных заведений означает один адрес — торговый центр в 340 метрах.

Заведение	По карте	Пешком
Любимкофе	216 м	493 м
Cinnabon	216 м	493 м
Венеция	216 м	493 м
О, май чай	216 м	493 м
Bratski	216 м	493 м
Маленькая Грузия	216 м	493 м
En Kop	216 м	493 м
Sono Italiano	216 м	493 м
Эспрессо тоник	216 м	493 м
Шаверно	364 м	447 м

Норма по городу

1 200 чел. на кофейню

Формально в зоне

1 502 чел. на кофейню

Вне торгового центра

7 508 чел. на кофейню

Конкуренцию считаем не вывесками, а людьми. Формально на кофейню приходится 1 502 человека. Но если убрать фуд-зону торгового центра, вне его на точку остаётся 7 508 человек.

Что это меняет. Торговый центр открывается в 10 утра. До этого времени в радиусе четырёхсот метров кофе купить негде. Утренний сценарий, ради которого всё и затевалось, свободен целиком.

Сколько стоит аренда

Здесь же — пример того, почему цифрам из выгрузки нельзя верить без проверки звонком.

Карта предложений аренды — **Что сдаётся.** Средняя цена 1 227 ₽ за метр, это 123% от городской. Почти всё предложение — в двух домах.

Карта помещений по типам — **Цены по типам.** Офис 816 ₽, свободного назначения 1 300 ₽. А по торговым помещениям в выгрузке стоит 25 ₽ за метр.

Двадцать пять рублей за метр — это мусор в данных. В выборку попали три объявления со ставками 13, 25 и 41 ₽ за метр: собственники указали цену за объект целиком или поставили заведомо нерабочую цифру, чтобы попадать в дешёвые фильтры.

Мы пересчитали медиану по торговым помещениям вручную, выбросив три битых значения. Получилось 2 271 ₽ за метр — то есть торговое здесь не дешевле офиса, а дороже почти втрое. Разница между 25 и 2 271 ₽ — это разница между «арендуем не глядя» и «в бюджет не помещаемся».

Показать 10 ближайших предложенийс пометкой битых цен

Адрес	Тип	Площадь	₽ за м²	Решение
пр. Просвещения, 43	свободного назначения	72 м²	2 000	в шорт-лист, торгуемся
пр. Просвещения, 60к1	свободного назначения	25 м²	2 000	мало метров
пр. Просвещения, 43	свободного назначения	239 м²	2 542	площадь и цена
пр. Просвещения, 43	свободного назначения	637 м²	1 040	много метров
пр. Просвещения, 43	свободного назначения	207 м²	2 340	площадь и цена
пр. Просвещения, 43	свободного назначения	30 м²	1 200	мало метров
пр. Просвещения, 43	свободного назначения	29 м²	3 255	мало метров и дорого
пр. Просвещения, 43	торговое	136 м²	13	битая цена в источнике
пр. Просвещения, 43	торговое	70 м²	25	битая цена в источнике
пр. Просвещения, 43	торговое	50 м²	41	битая цена в источнике

По трём объявлениям с нерабочими ценами мы звонили отдельно. Реальные ставки там оказались 2 100–2 600 ₽ за метр.

Три отобранных адреса

Все три прошли критерии и утренний замер. Порядок решил не общий поток, а доля утра в нём.

Проспект Просвещения, 43

72 м², свободного назначения, витрина на проспект. Ставка 2 000 ₽ — выше потолка, это единственный минус адреса.

Утром 812 человек · доля утра 41% · остановка в 60 м · 144 000 ₽ в месяц

Остановочный узел на Художников

86 м², свободного назначения, угловая витрина, вентканал есть.

Утром 736 человек · доля утра 33% · остановка в 40 м · 129 000 ₽ в месяц

Внутриквартальный проезд

68 м², бывший офис, вход с торца здания. Самая низкая ставка.

Утром 704 человека · доля утра 29% · остановка в 130 м · 88 400 ₽ в месяц

Признак	Вес	Просвещения	Художников	Внутри квартала
Утренний поток мимо витрины	30	30	27	26
Доля утра в суточном потоке	20	20	16	14
Обзор витрины и заметность входа	15	14	13	6
Расстояние до остановки	15	11	15	9
Цена аренды за нужный метраж	10	3	7	10
Готовность под кухню	10	3	6	10
Итого из 100		81	74	66

Третий адрес дешевле первого на 55 600 ₽ в месяц и полностью готов под кухню. По цене и технике он выигрывает с разгромным счётом. И всё равно третий: вход с торца режет утренний поток, а витрину видно за три метра вместо пятнадцати.

Что будет с деньгами

Считаем по первому адресу, по нижней границе: только утренние и дневные чеки, без вечера и без доставки.

Выручка при 92 чеках в день

800 400 ₽

Кофе, молоко, стаканы

−224 100 ₽

Аренда, 72 м²

−93 600 ₽

Три бариста посменно

−210 000 ₽

Прочие расходы

−60 000 ₽

Прибыль за месяц

212 700 ₽

Сверху выручка, вниз вычитаются расходы, внизу прибыль. Порог безубыточности — 58 чеков в день. Расчётный поток даёт 92: 57 утренних плюс дневные. Запас — 59%.

Запас есть, но он весь в утреннем часе. Если тропа сместится — например, закроют проход через двор или перенесут остановку — точка уходит в минус за один сезон. Поэтому в договоре мы просили право досрочного расторжения с уведомлением за три месяца.

Что мы не проверяли

Границы работы. Их лучше знать до того, как принимать решение.

Сезонность утреннего потоказамеры сделаны в один период	Зимой поток к остановке обычно выше, летом ниже. Поправку мы не вводили
Планы торгового центраоткроет ли он кофейню с внешним входом	Если откроет и с ранним графиком, утренний сценарий перестанет быть свободным
Выручку соседейсколько зарабатывают точки в фуд-зоне	Знают только владельцы. Мы считаем от потока и отраслевой конверсии
Состояние вентканаласечение и тяга	Осмотр показывает наличие. Состояние вскроется на ремонте

Откуда взяты все цифрысписок источников

Данные по территории	Жители, доходы, тепловые карты потока, пешеходные тропы, цены аренды
Справочники организаций	Кафе и кофейни, остановки, торговые центры, расстояния до них
Объявления об аренде	51 объявление, каждое проверено звонком
Утренние замеры	9 адресов, будний день, с 7:30 до 10:00, счёт вручную
Средние по отрасли	Чек 290 ₽, наценка 72%, доля покупающих кофе по дороге

Данные о жителях и потоках актуальны около года, предложения об аренде — около двух недель.

Итог работы

Клиент взял первый адрес. Ставку удалось сбить с 2 000 до 1 550 ₽ за метр и получить два месяца арендных каникул на ремонт. Аргументом стало то, что в этом же здании одновременно сдавалось семь помещений, три из них — больше полугода.

Главным в отчёте оказалась не карта, а расшифровка одной строки в выгрузке: девять одинаковых расстояний означали, что все конкуренты сидят в одном торговом центре, который открывается в десять утра.

1 550 ₽

за метр после переговоров

чеков в день — порог безубыточности

чека в день по расчёту

59%

запас над порогом

Кейс № 14 · подбор помещения под кофейню · Санкт-Петербург, август 2026. Отчёт не заменяет юридическую проверку помещения и не гарантирует прибыль. Демонстрационный образец.