Отчёт по локации · подбор помещения под бизнес Кейс № 15 · Санкт-Петербург · август 2026

Фитнес-клуб · 600–900 м²

Как выяснили, что 28 конкурентов на самом деле один

Справочник показывал в районе 28 спортивных клубов и низкую конкуренцию. Мы разобрали список по одному объекту и получили обратную картину: настоящий клуб в зоне один на 88 тысяч жителей. А настоящим ограничением оказалась не конкуренция, а метраж.

Посчитали, при каких условиях клуб зарабатывает От расходов назад: сколько нужно членов клуба и сколько людей должно жить в километре.

Разобрали каждый критерий Откуда взялось число, на что влияет и где здесь обычно ошибаются.

Прошли район и разобрали конкурентов руками Каждый объект из справочника проверен отдельно: клуб это, детская секция или школьный спортзал.

Отобрали помещения и посчитали деньги Их оказалось всего два на весь район, и это меняет переговорную стратегию целиком.

Читается сверху вниз. Знать что-то заранее не нужно: каждое число объясняется там, где появляется.

Что требовалось найти

Условия, которые были известны до начала работы.

Районный фитнес-клуб без бассейна: тренажёрный зал, две групповые студии, раздевалки. Абонемент 2 300–2 700 ₽ в месяц. Помещения клиент не смотрел.

«Нужен зал в спальном районе, куда люди ходят пешком или доезжают за десять минут. Бассейн не тяну, премиум тоже». Так задача звучала при первом разговоре

Формат	Районный клуб без бассейна
Нужная площадь	600–900 м²
Абонемент	2 300–2 700 ₽ в месяц
Потолок аренды	1 500 ₽ за м²

Клубу не нужен поток мимо витрины: сюда приходят целенаправленно. Значит считать надо не прохожих, а жителей и то, как они добираются.

Как считали критерии доходности

Такие числа владелец бизнеса обычно не знает. Их считаем мы — и здесь показано, откуда взялось каждое.

2 055 500 ₽

столько стоит держать клуб в месяц

822 члена

столько активных членов нужно, чтобы выйти в ноль

такая доля жителей вообще ходит в фитнес

27 400 человек

столько людей должно жить в километре

Читается слева направо. Расходы делим на абонемент и получаем нужное число членов клуба. Членов делим на долю тех, кто вообще занимается в залах, и получаем нужную численность района.

Числа в цепочке — средние по отрасли: абонемент 2 500 ₽, проникновение районного фитнеса 3% населения. С реальной сеткой тарифов цепочка пересчитывается за день.

Показать расчёт по шагамарифметика целиком

Ниже — только деление и умножение.

Аренда, 635 м² по 1 300 ₽825 500 ₽

Тренеры, администраторы, уборка920 000 ₽

Коммуналка, обслуживание, охрана, ПО310 000 ₽

Расходы в месяц2 055 500 ₽

Средний абонемент2 500 ₽

2 055 500 ÷ 2 500822 активных члена

Ходит в фитнесоколо 3% жителей

822 ÷ 0,0327 400 человек в километре

Расчёт без учёта персональных тренировок и продажи питания. Они дают ещё 15–20% выручки, но в пороге не участвуют.

Шесть критериев, которые из этого вышли

Каждый — простое условие: место ему отвечает или не отвечает. Записаны до начала поиска и по ходу не менялись.

27 400

Столько человек должно жить в километре

Клуб берёт людей из пешей и десятиминутной транспортной доступности, а не с улицы.

Откуда это число

Из расчёта выше. 2 055 500 ₽ ÷ 2 500 ₽ абонемента = 822 члена. Ходит в залы примерно каждый тридцатый.

На практике. Мы поставили порог с запасом — 60 000 человек: часть жителей уже занимается в существующих клубах, и переманить их дороже, чем привлечь новых.

Отсеяло 13 участков из 34

1 клуб

Столько настоящих клубов допустимо в 1,5 км

Считаем только залы с абонементом, а не всё, что справочник относит к спорту.

Откуда это условие

Два сетевых клуба рядом делят один и тот же спрос, и новичок без узнаваемого имени в такой борьбе проигрывает.

На практике. Справочник смешивает несопоставимое: фитнес-клуб с залом на тысячу метров и детскую секцию, которая арендует школьный спортзал два раза в неделю. Разбор — в разделе 6.

Отсеяло 6 участков из 21

600–900

Столько квадратных метров нужно

Тренажёрный зал, две студии, раздевалки, ресепшн.

Откуда эти границы

Снизу — минимальный набор зон: меньше 600 м² придётся резать либо студии, либо раздевалки. Сверху — деньги: лишний метр стоит 1 300 ₽ в месяц.

На практике. Это самый жёсткий фильтр за все наши проекты: из 46 объявлений по площади прошли шесть.

Отсеяло 40 объявлений из 46

3,2 м

Такой должна быть высота потолка

Ниже нельзя ставить силовые рамы и вести групповые занятия.

Откуда это число

Рама для приседа сама по себе 2,3 метра, плюс поднятая над головой штанга. Ниже 3,2 метра зона свободных весов не размещается.

На практике. В объявлениях высоту почти никогда не пишут. Мы замеряли на выезде: два помещения отпали с 2,7 и 2,9 метра.

Отсеяло 2 объявления из 6

Вода

Ввод воды и мощность на раздевалки

Восемь душевых, вентиляция на весь объём зала.

Откуда это условие

Клуб без душевых не работает: люди приходят до и после работы. Тянуть воду через всё здание — отдельный проект и отдельные согласования.

На практике. Это проверяет подрядчик с выездом. На цоколе такие работы дороже, чем весь остальной ремонт.

Отсеяло 1 объявление из 4

1 500

Столько рублей за метр — потолок

Проверяем последним: цену можно обсудить, а жителей нельзя.

Откуда это число

При 635 метрах и цене 1 500 аренда съедает 952 500 ₽, порог поднимается до 873 членов клуба. Каждые 100 ₽ за метр — это ещё 25 человек, которых надо привести.

Оба финалиста прошли: 1 300 и 1 400 ₽

Как район сузился до двух помещений

В этом кейсе рынок отсекает сильнее, чем аналитика.

Север района разбит на участки 1 на 1 километрНачало отбора

Жителей от 60 000 в километреУбрали промзону и малоэтажную застройку

Нет настоящего клуба в 1,5 километраСчитали только залы с абонементом

Есть остановка и место под парковкуБез парковки клуб теряет вечерний сегмент

Объявлений об аренде на этих участкахСобрано вручную, на дату работы

Подходят по площади 600–900 м²Самый жёсткий фильтр

Потолки от 3,2 метраЗамеряли на выезде: два отпали с 2,7 и 2,9

Есть вода и мощность на раздевалкиПроверено с подрядчиком

Собственник согласен на фитнесОдин отказал из-за нагрузки на перекрытие

Из 46 объявлений по площади прошли шесть. Обычно подбор локации — это выбор лучшего из многих. Здесь наоборот: аудитория отличная, а выбирать почти не из чего.

Кто живёт вокруг

Главный аргумент этого района: столько людей не даёт ни одна другая зона из тех, что мы смотрели.

87 998

человек в радиусе километра

40 429

квартир в той же зоне

новостроек сдано за три года

Карта плотности населения — **Где людей больше.** Плотная панельная застройка восьмидесятых. При проникновении фитнеса 3% потенциальная аудитория зоны — 2 640 человек, а нам нужно 822.

Карта доходов — **Сколько зарабатывают.** 203 249 ₽ на семью из двух человек, это 92% от среднего по городу. Район рабочий и семейный.

Доход прямо ограничивает продукт: абонемент выше 2 700 ₽ здесь будет продаваться плохо независимо от качества клуба, а персональные тренировки дадут меньшую долю выручки, чем в центре.

Как сюда добираются

Для клуба важен не поток мимо, а способ доехать и где поставить машину.

1 386

метров до метро по дорогам

428

метров до остановки

4 / 100

балл автомобильного потока

Карта автомобильного трафика — **Машин мало.** Для магазина это был бы отказ, для клуба — плюс: внутриквартальное положение без транзита.

Карта пешеходных троп — **Пешеходные тропы.** Люди идут от домов к остановкам и к торговому центру в 351 метре.

Низкий транзит означает, что во дворах есть парковочный ресурс, а вечерние пробки на подъезде клуб не убивают. Люди приезжают сюда специально, и это ровно тот случай, когда слабый поток не мешает.

Кто уже работает рядом

Главная находка этого кейса. Разбор списка по одному объекту меняет картину рынка сильнее, чем любая карта.

Карта конкурентов — **28 объектов категории «спортивные клубы» в километре.** На душу населения это 47% от среднего по городу: формально вдвое свободнее, чем город в целом.

Вывод верный по арифметике и бесполезный по существу. В категорию справочник складывает всё: от клуба с залом на тысячу метров до детской секции, которая арендует школьный спортзал два раза в неделю.

Объект	Расстояние	Что это на самом деле
Спортивный клуб	21 м	секция в школе № 120
King of football	21 м	футбольная школа, тот же адрес
Стимул	21 м	секция, тот же адрес
Сириус, айкидо	341 м	детская секция
Ashihara karate	341 м	детская секция
Центр Крав-Мага	341 м	секция единоборств
Олимпиец	420 м	школа плавания в чужом бассейне
Fitness	726 м	единственный полноценный клуб
Зенит, академия баскетбола	726 м	детская секция
Горизонт, акробатика	726 м	детская секция

Из двадцати объектов, попавших в подробный список, семнадцать — детские секции и школы отдельных видов спорта. Они не занимают помещение под себя: арендуют зал почасово. Три первых стоят по одному адресу в 21 метре — это школа № 120. Ещё шесть указаны по адресу физкультурного комплекса.

Норма по городу

12 000 чел. на клуб

По справочнику: 28 объектов

3 143 чел. на клуб

После ручного разбора: 1 клуб

87 998 чел. на клуб

Конкуренцию считаем не вывесками, а людьми. По справочнику на объект приходится 3 143 человека, и зона выглядит перегретой. После ручного разбора остаётся один настоящий клуб на 88 тысяч жителей — это в семь раз свободнее городской нормы.

Что это меняет. Автоматический отчёт привёл бы к верному решению по неверной причине. В соседней зоне ситуация обратная: там 19 объектов в категории, но четыре из них — сетевые клубы с бассейнами. Формальная насыщенность там ниже, а реальная конкуренция несопоставимо выше. Ту зону мы вычеркнули на третьей ступени отбора.

Что сдаётся в районе

Здесь выясняется настоящее ограничение проекта.

Карта предложений аренды — **Что сдаётся.** Средняя цена 1 800 ₽ за метр — это 180% от городской.

Карта помещений по типам — **Цены по типам.** Офис 816 ₽, свободного назначения 1 800 ₽, торговое 2 217 ₽, общепит 3 333 ₽.

Для нашего формата средняя цифра не значит ничего: она посчитана по отделам в торговых галереях площадью 11, 15, 24 и 25 метров. Помещений от 600 метров в зоне ровно два, и оба у одного собственника.

Адрес	Тип	Площадь	₽ за м²	Решение
пр. Просвещения, 35	свободного назначения	635 м²	1 300	финалист 1
пр. Просвещения, 35А	свободного назначения	635 м²	1 400	финалист 2
пр. Просвещения, 37	свободного назначения	329 м²	1 334	мало метров
пр. Просвещения, 35	свободного назначения	124 м²	1 700	площадь
пр. Художников, 24к1	свободного назначения	150 м²	2 000	площадь
пр. Просвещения, 35	торговое	24 м²	1 785	площадь
пр. Художников, 27к1	свободного назначения	25 м²	3 600	площадь
пр. Художников, 22к2	общепит	15 м²	3 333	площадь и профиль

Третий адрес на 329 м² мы оставили в отчёте намеренно. Если оба финалиста уйдут, это рабочий вариант под урезанный формат: групповые программы без большой зоны свободных весов. Другая экономика, но живая.

Два помещения и разница между ними

Одинаковый метраж, соседние здания, разница в цене 100 ₽ за метр — и совершенно разная пригодность.

Проспект Просвещения, 35

635 м² на первом этаже, потолки 3,6 метра, отдельный вход с торца. Вода и мощность есть, парковка во дворе.

825 500 ₽ в месяц · 1 300 ₽ за метр · ниже средней по району на 28%

Проспект Просвещения, 35А

635 м² в цоколе с приямками, потолки 3,3 метра. Воду тянуть через здание, вентиляцию выводить на фасад, дневного света нет.

889 000 ₽ в месяц · 1 400 ₽ за метр · смета на ремонт выше на 4,2 млн ₽

По объявлению помещения выглядят почти одинаково. Разница в аренде — 63 500 ₽ в месяц. Разница в смете подрядчика — 4,2 млн ₽: в цоколе иначе решается вода, вентиляция и нагрузка на перекрытие под свободные веса.

Переплата отбивается пятью с половиной годами, а договор аренды подписывается на три. Поэтому дешевле за метр здесь не значит дешевле.

Что будет с деньгами

Считаем по первому адресу, без персональных тренировок и продажи питания.

Выручка при 1 100 членах

2 750 000 ₽

Аренда, 635 м²

−825 500 ₽

Тренеры, администраторы, уборка

−920 000 ₽

Коммуналка, обслуживание, ПО

−310 000 ₽

Прибыль за месяц

694 500 ₽

Сверху выручка, вниз вычитаются расходы, внизу прибыль. Порог безубыточности — 822 активных члена клуба. Это 0,93% населения километровой зоны при потенциале около 2 640 человек.

Запас по аудитории кратный. Настоящий риск здесь не в спросе, а в сроке набора: клуб выходит на 800 членов обычно за 9–14 месяцев, и всё это время платит полную аренду.

Поэтому в переговорах главное — не ставка, а арендные каникулы на ремонт и пониженная цена на первые полгода работы. Именно на это мы советовали потратить переговорный ресурс.

Что мы не проверяли

Границы работы. Их лучше знать до того, как принимать решение.

Точное состояние инженериимощность и давление воды	Осмотр показал наличие вводов. Фактические параметры проверяются запросом в снабжающие организации
Планы сетевых операторовне откроется ли сеть рядом	Зона с 88 тысячами жителей и одним клубом заметна. Если сеть уже ведёт переговоры по соседству, мы этого не увидим
Загрузку существующего клубасколько у него членов	Мы установили, что он один. Есть ли у него очередь — неизвестно
Скорость набора базы9–14 месяцев — ориентир	Сильно зависит от маркетинга на старте и предпродаж

Откуда взяты все цифрысписок источников

Данные по территории	Жители, доходы, тепловые карты потока, цены аренды
Справочники организаций	28 объектов категории «спортивные клубы», школы, остановки, торговые центры
Ручной разбор конкурентов	Сайты, соцсети и звонки по каждому из 20 объектов подробного списка
Объявления об аренде	46 объявлений на 11 участках
Выезд с подрядчиком	4 адреса: замер потолков, вводы воды и мощности, нагрузка на перекрытие
Средние по отрасли	Абонемент, проникновение фитнеса, сроки набора базы

Разбор категорий нельзя автоматизировать: он держится на звонках и чтении сайтов. Через год картина может измениться, а справочник этого не покажет — детская секция и фитнес-клуб останутся в одной категории.

Итог работы

Клиент взял первый адрес. Переговоры вели не о ставке, а о сроке и каникулах: получили четыре месяца на ремонт и договор на семь лет с правом продления. Ставку удалось снизить только на 50 ₽ за метр — и это было правильно, потому что вложения в зал кратно больше годовой аренды.

Главным в отчёте оказалась расшифровка справочника. Двадцать восемь «конкурентов» превратились в один настоящий клуб на 88 тысяч жителей. Без этого разбора логика была бы та же, а причина — неверной, и в соседнем районе она бы сломалась.

1 250 ₽

за метр после переговоров

4 мес.

арендных каникул на ремонт

822

члена клуба — порог безубыточности

2 640

человек — потенциал зоны

Кейс № 15 · подбор помещения под фитнес-клуб · Санкт-Петербург, август 2026. Отчёт не заменяет юридическую проверку помещения и не гарантирует прибыль. Демонстрационный образец.