Как найти помещение, на котором аптека будет зарабатывать
Задача была такая: открывается первая аптека в Петроградском районе, и она должна окупаться сама, без рекламы. Конкретного помещения на входе не было — только вид бизнеса, бюджет и район. Здесь описано, как из этого получились три конкретных адреса и почему на них аптека выходит в плюс.
Что требовалось найти
Открывается первая аптека. Помещение не выбрано, район — Петроградский: там живёт будущий владелец. Опыта работы с арендой нет, денег на неё немного. Главное условие — аптека должна окупаться сама, без рекламы.
| Вид бизнеса | Аптека, первая точка |
| Потолок аренды | 2 600 ₽ за м² |
| Нужная площадь | 40–90 м² |
| Район | Петроградский, целиком |
| Срок до открытия | 3 месяца |
Искать по такому заданию нельзя: ни один участок района этим не отсечь. Нужны числа, и задаём их мы.
Как считали критерии доходности
Числа в цепочке — средние по отрасли: чек 620 ₽, наценка 24%, покупка лекарств 1,1 раза в месяц. Их можно проверить у любого поставщика. С реальными закупочными ценами цепочка пересчитывается за день.
Показать расчёт по шагамарифметика целиком
Ниже — только деление и умножение.
Если наценка не 24%, а 27% — порог падает до 65 чеков, и критерий смягчается до 10 500 жителей.
Разбор шести критериев
Откуда это число
Из расчёта выше. 325 020 ₽ расходов ÷ 149 ₽ с чека = 73 чека в день. 73 чека ÷ 1,1 покупки в месяц = 1 983 покупателя. При пяти аптеках рядом до нас доходит один житель из шести.
На практике. В старых кварталах жители раскиданы по десяткам домов, и половину можно потерять из-за одной широкой улицы. В новостройках наоборот: почти весь поток выходит из двух-трёх подъездов.
Откуда это число
По городу на аптеку приходится около 1 000 человек. При насыщенности 130% остаётся 770. Тогда даже в зоне на 12 000 жителей новая точка не набирает нужных 73 чеков — расчёт перестаёт сходиться.
На практике. Сети открываются парами в одном доме: одна дешёвая, вторая с широким ассортиментом. Поэтому среднее по району обманывает — считать надо по точкам на карте.
Откуда это число
Человек с рецептом заходит в первую аптеку по дороге от врача. Дальше 400 метров ему почти всегда попадается другая. Рецептурные покупки дают около четверти выручки районной аптеки.
На практике. Решает не расстояние, а с какой стороны выходят люди. Если выход из поликлиники смотрит в другую сторону, 200 метров превращаются в 600, и поток уходит соседям.
Откуда это условие
Это не оценка, а требование закона. Аптеку не лицензируют, если вход идёт через жилой подъезд. Проверять нечего: помещение либо подходит, либо нет.
На практике. В объявлениях почти всегда написано «отдельный вход», и почти всегда имеется в виду дверь во двор. Проверяется только панорамой и выездом.
Откуда эти границы
Снизу — правила лицензирования: торговый зал, место для хранения, комната персонала и санузел. Сверху — деньги: каждый лишний метр стоит 1 667 ₽ в месяц, то есть один дополнительный чек в день.
На практике. В объявлении площадь обычно общая, с коридорами. Мы замеряем сами: на двух адресах разошлось на 7 и 11 метров — это 12–18 тысяч рублей в месяц.
Откуда это число
Это потолок клиента, и он совпал с расчётом: при 60 метрах и цене 2 600 аренда съедает 156 000 ₽, порог поднимается до 85 чеков в день, и запас над нулём падает почти до нуля.
На практике. Цена в объявлении почти всегда без коммунальных платежей. Реальный платёж выходит на 10–15% больше — спрашиваем это по телефону.
Что нужно учесть, чтобы найти такое место
Смотреть помещения по одному бесполезно: сравнивать не с чем. Район надо нарезать на одинаковые куски и проверить каждый по одним правилам.
Нужна численность по каждому кварталу, а не по району. Такие данные продают: их собирают операторы связи и картографические сервисы.
Считать вывески бессмысленно. Считать надо, сколько людей приходится на одну аптеку, и сравнивать с городом.
Единственное, чего нет ни в одной базе. Список свободных помещений живёт в объявлениях и в головах агентов. Здесь карты заканчиваются.
Отбор по данным о районе
Чтобы проверять район по частям, мы нарезали его на одинаковые квадраты 500 на 500 метров. Каждый такой квадрат дальше называем участком. Их получилось 96 — это весь Петроградский район.
Прогнали каждый участок через первые три критерии: сколько людей живёт, сколько аптек уже работает, есть ли рядом поликлиника. Что не прошло — отбросили и обратно не возвращали.
Осталось 18 участков. Дальше карты не нужны: хороший участок без свободного помещения стоит ноль. Идём смотреть, что сдаётся.
Рынок аренды в этом районе
Участок может быть отличным, но если на нём ничего не сдаётся, толку от него нет. Поэтому дальше мы собрали все объявления об аренде помещений на этих 18 участках: сайты недвижимости, вывески на домах, знакомые агенты. Получилось 63 предложения.
По каждому позвонили и уточнили, свободно ли ещё помещение, что входит в цену и можно ли там открыть аптеку. Вот весь этот рынок одной картинкой.
| Почему отказали | Объявлений |
|---|---|
| Площадь меньше 40 или больше 90 м² | 39 |
| Цена выше 2 600 ₽ за метр | 9 |
| Вход со двора или из подвала | 6 |
| Помещение не пройдёт под лицензию | 3 |
| Объявление устарело, помещение сдали | 2 |
| Собственник против аптеки | 1 |
| Всего отклонено | 60 из 63 |
Показать все 63 объявленияадрес, площадь, цена, решение
Полный список того, что сдавалось на 18 отобранных участках на дату работы. Адреса домов изменены: клиенты не разрешают публиковать свои сделки.
| Адрес | Площадь | Цена за метр | Решение |
|---|---|---|---|
| Лахтинская ул., 3 | 11 м² | 902 ₽ | мало метров |
| ул. Ленина, 10 | 11 м² | 1 187 ₽ | мало метров |
| Большой пр. П. С., 17 | 11 м² | 1 248 ₽ | мало метров |
| Малый пр. П. С., 24 | 12 м² | 2 825 ₽ | мало метров |
| ул. Вс. Вишневского, 31 | 17 м² | 1 759 ₽ | мало метров |
| Гатчинская ул., 38 | 17 м² | 2 005 ₽ | мало метров |
| Съезжинская ул., 45 | 20 м² | 2 947 ₽ | мало метров |
| Бармалеева ул., 52 | 21 м² | 1 256 ₽ | мало метров |
| Полозова ул., 59 | 21 м² | 1 840 ₽ | мало метров |
| Чкаловский пр., 66 | 23 м² | 1 173 ₽ | мало метров |
| Пионерская ул., 73 | 23 м² | 1 341 ₽ | мало метров |
| Ординарная ул., 80 | 23 м² | 2 527 ₽ | мало метров |
| ул. Блохина, 7 | 24 м² | 1 199 ₽ | мало метров |
| Кронверкский пр., 14 | 24 м² | 3 157 ₽ | мало метров |
| Введенская ул., 21 | 25 м² | 2 039 ₽ | мало метров |
| Лахтинская ул., 28 | 27 м² | 2 083 ₽ | мало метров |
| ул. Ленина, 35 | 29 м² | 1 342 ₽ | мало метров |
| Большой пр. П. С., 42 | 29 м² | 3 478 ₽ | мало метров |
| Малый пр. П. С., 49 | 33 м² | 1 940 ₽ | мало метров |
| ул. Вс. Вишневского, 56 | 37 м² | 1 240 ₽ | мало метров |
| Гатчинская ул., 63 | 38 м² | 2 091 ₽ | мало метров |
| Съезжинская ул., 70 | 42 м² | 3 446 ₽ | дорого |
| Бармалеева ул., 77 | 43 м² | 2 419 ₽ | подходит |
| Полозова ул., 4 | 44 м² | 2 686 ₽ | дорого |
| Чкаловский пр., 11 | 50 м² | 1 385 ₽ | подходит |
| Пионерская ул., 18 | 52 м² | 1 392 ₽ | подходит |
| Ординарная ул., 25 | 53 м² | 1 578 ₽ | подходит |
| ул. Блохина, 32 | 53 м² | 3 181 ₽ | дорого |
| Кронверкский пр., 39 | 53 м² | 3 550 ₽ | дорого |
| Введенская ул., 46 | 55 м² | 3 305 ₽ | дорого |
| Лахтинская ул., 53 | 56 м² | 3 264 ₽ | дорого |
| ул. Ленина, 60 | 66 м² | 2 127 ₽ | подходит |
| Большой пр. П. С., 67 | 69 м² | 1 821 ₽ | подходит |
| Малый пр. П. С., 74 | 69 м² | 2 346 ₽ | подходит |
| ул. Вс. Вишневского, 81 | 69 м² | 3 255 ₽ | дорого |
| Гатчинская ул., 8 | 70 м² | 2 125 ₽ | подходит |
| Съезжинская ул., 15 | 70 м² | 2 984 ₽ | дорого |
| Бармалеева ул., 22 | 73 м² | 2 174 ₽ | подходит |
| Полозова ул., 29 | 73 м² | 2 402 ₽ | подходит |
| Чкаловский пр., 36 | 74 м² | 2 714 ₽ | дорого |
| Пионерская ул., 43 | 75 м² | 2 499 ₽ | подходит |
| Ординарная ул., 50 | 80 м² | 1 230 ₽ | подходит |
| ул. Блохина, 57 | 81 м² | 2 457 ₽ | подходит |
| Кронверкский пр., 64 | 82 м² | 1 522 ₽ | подходит |
| Введенская ул., 71 | 82 м² | 2 460 ₽ | подходит |
| Лахтинская ул., 78 | 97 м² | 1 045 ₽ | много метров |
| ул. Ленина, 5 | 98 м² | 2 479 ₽ | много метров |
| Большой пр. П. С., 12 | 100 м² | 1 663 ₽ | много метров |
| Малый пр. П. С., 19 | 120 м² | 972 ₽ | много метров |
| ул. Вс. Вишневского, 26 | 125 м² | 1 351 ₽ | много метров |
| Гатчинская ул., 33 | 128 м² | 2 517 ₽ | много метров |
| Съезжинская ул., 40 | 132 м² | 1 673 ₽ | много метров |
| Бармалеева ул., 47 | 140 м² | 3 090 ₽ | много метров |
| Полозова ул., 54 | 142 м² | 2 414 ₽ | много метров |
| Чкаловский пр., 61 | 143 м² | 2 632 ₽ | много метров |
| Пионерская ул., 68 | 149 м² | 801 ₽ | много метров |
| Ординарная ул., 75 | 158 м² | 1 213 ₽ | много метров |
| ул. Блохина, 82 | 164 м² | 2 045 ₽ | много метров |
| Кронверкский пр., 9 | 174 м² | 2 162 ₽ | много метров |
| Введенская ул., 16 | 193 м² | 1 277 ₽ | много метров |
| Лахтинская ул., 23 | 196 м² | 2 523 ₽ | много метров |
| ул. Ленина, 30 | 214 м² | 2 794 ₽ | много метров |
| Большой пр. П. С., 37 | 225 м² | 1 581 ₽ | много метров |
Пятнадцать объявлений попали в коридор по площади и цене. Дальше их проверяли по входу с улицы и пригодности под лицензию — так осталось шесть, а после выезда три.
Кто живёт вокруг
Роста населения не будет: за три года сдали два дома, прогноз прироста — ноль. Значит выручку придётся забирать у работающих аптек.
Куда здесь ходят люди
Список объектов мы разобрали руками. Внутри цифры 1 021 — парковочные автоматы, банкоматы и кабинеты чиновников. После чистки третий критерий срезал 27 участков до 18.
Кто уже работает рядом
Показать все 11 аптек с расстояниямикто именно работает рядом
Расстояния даём в двух видах: по карте — по прямой, пешком — по настоящим улицам. Сравнивали по второму числу.
| Аптека | По карте | Пешком |
|---|---|---|
| Доктор Столетов | 232 м | 269 м |
| Радуга | 232 м | 269 м |
| Аптека плюс | 263 м | 362 м |
| Петфарм | 263 м | 285 м |
| Петербургские аптеки | 326 м | 463 м |
| Невис | 372 м | 475 м |
| Петербургские аптеки | 375 м | 576 м |
| Столички | 416 м | 601 м |
| Вита Экспресс | 416 м | 601 м |
| Алоэ | 457 м | 546 м |
| Озерки | 482 м | 625 м |
Расстояния повторяются: 232 и 232, 263 и 263, 416 и 416. Это не сбой выгрузки — аптеки стоят парами в одном доме. Восемь из одиннадцати сетевые.
Отобранные помещения
Критерии отвечают на вопрос «подходит или нет», но не говорят, какое из трёх лучше. Поэтому мы сравнили помещения по семи признакам и каждому признаку дали вес: что важнее, то весит больше. Сумма и есть оценка, максимум — 100 баллов. Из чего она складывается, видно в таблице ниже.
Сравнение помещений по признакам
На Большом проспекте людей втрое больше. Но они идут мимо: в метро, по магазинам, на работу. За лекарством человек идёт у себя во дворе.
| Признак | Вес | Лахтинская | Вишневского | Большой |
|---|---|---|---|---|
| Для скольких людей мы ближайшая аптека | 25 | 21 | 18 | 11 |
| Далеко ли ближайшая аптека | 20 | 17 | 19 | 8 |
| Близко ли поликлиника | 15 | 13 | 11 | 7 |
| Сколько прохожих здесь местных, а не проезжихэта строка и решила порядок | 15 | 13 | 12 | 4 |
| Цена аренды за нужный метраж | 10 | 7 | 9 | 3 |
| Готовность помещения под лицензию | 10 | 5 | 2 | 10 |
| Заметность витрины | 5 | 3 | 0 | 5 |
| Итого из 100 | 79 | 71 | 64 |
Экономика точки
На третьем адресе нужно уже 101 чек в день: аренда там в 2,3 раза выше, а покупателей меньше. Запаса нет.
Средний чек, наценка и зарплаты взяты средние по отрасли. С фактическими закупочными ценами клиента расчёт пересчитывается за день.
Как шла работа по неделям
Что мы не проверяли
| Юридическую чистоту помещениякто собственник, нет ли обременений | Это делает юрист перед подписанием договора. Мы смотрим на место, а не на документы |
| Трубы и проводку внутри стенчто скрыто отделкой | Мы видим, есть ли ввод воды и мощность. Состояние вскроется на ремонте |
| Сроки выдачи лицензиисколько ждать разрешения | Зависят от ведомства, а не от адреса. Мы проверяем только пригодность помещения |
| Выручку соседних аптексколько они зарабатывают на самом деле | Знают только их владельцы. Мы считаем спрос от числа жителей и средних по отрасли |
| Планы сетей на этот кварталне собирается ли кто-то открыться рядом | По открытым данным установить нельзя. Узнаем, только когда откроются |
Откуда взяты все цифры в этом кейсесписок источников
| Данные по территории | Жители, доходы, тепловые карты потока, пешеходные тропы, цены аренды. Покупные базы: их собирают операторы связи и картографические сервисы |
| Справочники организаций | Аптеки, поликлиники, школы, остановки, торговые центры. Расстояния по прямой и по настоящим улицам |
| Объявления об аренде | 63 объявления на 18 участках. Каждое проверено звонком |
| Панорамы улиц | Первая линия и расположение входа, 15 адресов |
| Выезд на место | 6 адресов, замеры и осмотр входной группы |
| Средние по отрасли | Чек 620 ₽, наценка 24%, частота покупок 1,1 раза в месяц, норма 1 аптека на 1 000 жителей |
Данные о жителях и потоках меняются медленно — эта часть актуальна около года. Список свободных помещений живёт около двух недель.
Итог работы
По нашим аргументам он получил 1 500 ₽ за метр вместо 1 667 и два месяца арендных каникул на ремонт. Мы отдельно проверили, что помещение можно перевести в торговое назначение, и записали это условием в договор: если перевод не согласуют — расторжение без штрафа.
Второй адрес держали в работе до подписания. Через две недели после сдачи отчёта мы прошли по списку заново — это входит в работу, потому что предложения аренды живут недолго: два объявления из 63 устарели прямо во время проекта.